SOCIEDAD DE INGENIERIA DE TASACION DE VENEZUELA (SOITAVE)
                   
                         METODOLOGIA VALUATORIA:
                —BEL AVALUO DE EDIFICACIONES UNIFAMILIARES
                              EN EL CASO DE
                        REFERENCIALES INCOMPLETOS˜
                     Aplicaciones de la Metodología
                  de Aproximación al Mercado y Costos.
                           Utilización de las
                    Ordenanzas de Zonificación Urbana
                  como elemento auxiliar para completar
                        los Datos Referenciales.
                     por: Ing.  Roberto Piol Puppio
                               CIV: 32.290
                              SOITAVE: 260
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—U1.0 MARCO TEORICO˜
—B1.1 Concepto de la Metodología del Mercado˜:
El Método  del Mercado consiste en  la obtención del VALOR  de un
inmueble, mediante  el —BPrecio de  Sustitución˜; o sea, buscar  el Valor
del Inmueble, aproximándolo al Precio  de Venta de —UInmuebles Similares˜
en el vecindario.
El término —UInmuebles Similares˜, es  la clave de la aplicación del
método.
Son ejemplos de Inmuebles Similares:
Los  apartamentos  de  igual  área  y  distribución  de  un
           edificio (los que están uno debajo del otro).
Las parcelas de terreno de la misma superficie y topografía
           de una urbanización.
Las  casa pareadas  de  igual arquitectura  de un  conjunto
           residencial.
Los  galpones de  iguales  características  de un  complejo
           industrial.
Como  se  podrá  observar,   todos  los  inmuebles  anteriormente
listados son —UInmuebles Similares˜ entre sí; sin embargo en la vida real
es muy difícil o casi imposible que cuando a un Tasador se le contrate
el  avalúo de  un apartamento,  localice en  la Oficina  Subalterna de
Registro Público  referenciales correspondientes  al mismo  edificio y
hasta el mismo piso.
Por  eso,  es  que  es  importante que  el  tasador  entienda  la
importancia de la obtención de los referenciales apropiados que aunque
no sean similares puedan ser —B"Similables˜".
En  este  punto  entra  la  definición  de  —UInmuebles  Sustitutos
Semejantes˜.
Los  Inmuebles Sustitutos  Semejantes, existen  gracias a  que la
competencia del  mercado inmobiliario exige que  —Btodas las propiedades
similares tengan aproximadamente el mismo valor˜.
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De allí  parte el hecho que  aunque es imposible que  existan dos
inmuebles "exactamente  iguales" y  muy difícil  encontrar suficientes
referenciales de Inmuebles Similares, el  Tasador tenga que recurrir a
la  búsqueda de  Inmuebles Sustitutos  Similares, los  cuales si  bien
pueden ser sustituídos por el  inmueble objeto del avalúo, difieren en
características  físicas o  de  ubicación  o ambas,  y  el Tasador  se
obligaría  entonces,  a —Bcorregirlas˜  o  sea  "HOMOLOGARLAS" a  fin  de
forzarlas a que se asemejen al inmueble a ser avaluado.
—B1.2 Definición del Método de Aproximación al Mercado:˜
El  Método de  Aproximación al  Mercado (Marketing  Approach), se
basa en  el principio de la  sustitución y consiste en  la Cantidad de
Dinero estimada,  en que un  vendedor cedería  un bien a  un comprador
actuando ambos libremente y sin  presiones externas, teniendo ambos un
conocimiento del mercado existente en ese sector y para ese momento.
—U2.0 LA INVESTIGACION REGISTRAL˜
—B2.1 Las Oficinas Subalternas de Registro Público˜
La  legislación venezolana,  así como  la  de la  mayoría de  los
países es obligatorio la existencia  de Oficinas de Registro, donde un
funcionario público da fe de la  posesión de un bien y queda archivado
a fin que tenga validez ante terceras personas.
En Venezuela, cada  Municipio Autónomo tiene o  debería tener por
lo  menos, una  Oficina Subalterna  de Registro  Público donde  quedan
registradas todas los traspasos de  las propiedades en la jurisdicción
respectiva.
En  la capital  de cada  Estado existe  una Oficina  Principal de
Registro Público, donde se archiva una  copia o duplicado de todos los
actos de las oficinas subalternas.
Además de las Oficinas de  Registro Público, existen las Notarías
donde el funcionario (Notario), certifica  la autenticidad de la firma
de las personas que ocurren a cualquier acto.
La diferencia fundamental entre  las Oficinas de Registro Público
y las  Notarías, residen  en  el hecho  en que  solo  las Oficinas  de
Registro dan  fe pública del traspaso  o propiedad de un  bien, ya que
esos organismos tienen o deberían tener  en sus archivos, el origen de
la  propiedad  del  mismo;  mientras,  que en  las  Notarías  sólo  se
certifica la autenticidad de las personas que concurren a el acto y no
la autenticidad del acto en sí.
—B2.2 La Organización de la Información en los Registros˜
La información que requiere el Tasador para efectuar el avalúo se
encuentra debidamente  archivado en la Oficina  Subalterna de Registro
Público.   Por eso  es  importante  que el  Tasador  sepa buscar  esta
información de la manera mas rápida y segura.
Todos los Actos  que se llevan a cabo en  la Oficina de Registro,
están reflejados en  el —BLibro de Indice˜.  Existe un  Libro Indice para
cada Trimestre  de cada  año (Los  Actos de los  Registros por  Ley se
archivan por trimestres).
Las operaciones de compra-venta, hipotecas, permutas, daciones en
pago  etc.,  se  registran  en   el  —BProtocolo  Primero˜,  que  es  una
sub-división en los archivos de  la Oficina de Registro contemplada en
la  Ley respectiva.   Por  lo  tanto, el  primer  paso  de un  tasador
consiste en  solicitar a los  funcionarios el —ILibro Indice  del último
Trimestre en curso˜  o el último disponible, para  comenzar la búsqueda
de los inmuebles referenciales.
En  los  Libros Indice,  se  encuentran  anotados los  siguientes
datos: Nombre de los Ocurrentes, Tipo de Operación efectuada, Clase de
bien, Cantidad o Monto de la Operación, Dirección o Municipio del bien
y Datos  del  Tomo   y  Número  de  Documento   donde  fue  registrado
(archivado) la operación.  Esta información está archivada mas o menos
alfabéticamente de acuerdo al apellido de los ocurrentes, por lo tanto
cada operación aparecerá  por lo menos dos veces asentada  en el Libro
de Indice (En el apellido del  comprador y en el apellido del vendedor
o razón social).
Una  vez  localizados en  el  Libro  Indice las  operaciones  que
—Icreamos que sean similares˜, ya que  el Indice no informa detalles como
área, linderos  etc., solicitamos  el libro  donde está  registrado el
correspondiente documento  y ahora sí tenemos  la información completa
del mismo  y podemos deducir si  el inmueble referencial es  Similar o
Sustituto Semejante del bien objeto del avalúo.
—B2.3 La Selección de los Referenciales˜
Tal como  se dijo arriba,  el Método  del Mercado consiste  en la
ubicación de  Inmuebles Similares o Sustitutos  Semejantes de inmueble
al que vamos a avaluar.  Por lo tanto es importante tomar en cuenta la
validez de la  información que se recauda en la  Oficina de Registro o
Notaría a fin de arrojar resultados coherentes.
No deberán tomarse en cuenta referenciales:
                                                   
Cuando la  operación se  haga entre  miembros de  una misma
           familia, ya que  una operación de este tipo,  la mayoría de
           los casos es  un traspaso simbólico y el  monto acordado es
           simplemente para cumplir un requisito de Ley.
Cuando el  Registrador no  acepte el  monto acordado  en el
           documento y fije según su criterio un monto mayor, sobre el
           cuál se fijarán los "Derechos  de Registro".  En este caso,
           si  el  Registrador,  que  se supone  que  sea  la  persona
           conocedora de  las operaciones de su  jurisdicción, no creé
           en ese  monto, menos lo hará  el Tasador que se  basa en la
           buena  fe de  los  montos  asentados en  libros  y que  por
           definición deberían  ser los reales  ya que se trata  de un
           documento público.
Cuando  los  socios  de  una  empresa  aporten  a  capital,
           traspasen, vendan o compren a la propia empresa.  Igual que
           en caso de operaciones entre familiares, podría tratarse de
           operaciones simbólicas.
Cuando en  el documento  falten datos tan  importantes como
           linderos, ubicación etc.
Cuando el precio unitario  de un inmueble sea distorsionado
           con respecto a otros de la misma zona.
Cuando se trate  de ventas de derechos o partes  de un Bien
           Inmueble.
—U3.0 AVALUOS DE INMUEBLES COMPUESTOS POR TERRENO Y CONSTRUCCION˜
3.1 Hasta este momento se ha  enfocado el avalúo de una sola variable,
es decir,  todos las estimaciones  han versado en la  determinación de
Precio  Unitario  de  Terreno  o Precio  Unitario  de  Apartamentos  u
Oficinas o Locales Comerciales en Propiedad Horizontal.
3.2 Cuando  se trata de  avaluar una  casa-quinta donde no  es posible
determinar el  valor global de  terreno y construcción, como  sería el
caso  del  avalúo  de  un  apartamento  en  Propiedad  Horizontal,  es
indispensable poder diferenciar el terreno de la construcción a fin de
avaluarlos por separado.
3.3 Para la tasación del terreno se aplica el método del mercado, para
avaluar la construcción se aplica el método de los costos.
3.4 Se complica el panorama cuando no es posible obtener referenciales
de  solo  un  elemento,  como serían  Referenciales  de  Terrenos  sin
Construcción por  ejemplo, entonces  hay que  estudiar las  fuentes de
información  para   ver  la  posibilidad   de  obtener  la   data  que
necesitamos, aunque sea de manera indirecta.
—U4.0 EL AVALUO DE LA CONSTRUCCION˜
—B4.1.0 EL VALOR DE REPOSICION.  CONCEPTOS BASICOS˜
4.1.1 Para  el estudio del Valor  de Reposición o Costo  de Reposición
hay que  tomar en cuenta  que NINGUN comprador  medianamente informado
pagará más por  una propiedad de lo que le  costaría construir (dentro
de un  lapso de tiempo prudente)  una propiedad similar que  reuna las
mismas condiciones que la que se ofrece en venta.
4.1.2  Viendo  el problema  de  esta  manera,  se deduce  que  nuestro
comprador tiene dos alternativas para satisfacer su necesidad:
a) Adquirir la propiedad que se ofrece en venta.
b)Construir  una edificación  similar  que  cumpla con  las
             mismas condiciones que la propiedad ofrecida.
4.1.3 Por supuesto, se observará que existe una diferencia en el valor
de la alternativa a) y de la alternativa b); adquirir una propiedad ya
existente es  mucho "mas barato"  que construir a los  costos actuales
tanto de  material, mano de obra  (sueldos y salarios) e  intereses de
financiamiento.
4.1.4  Se hablaría  entonces de  —BDEPRECIACION˜ como  un factor  (f) que
allana  la   diferencia  entre  la  alternativa   (b)  (Construir  una
edificación  nueva)  y la  alternativa  (a)  (Comprar una  edificación
vieja).  Claro está que esta no es el concepto clásico de Depreciación
pero,  nos ayudará  a entender  el  concepto de  —BValor de  Reposición˜,
fundamento de esta exposición.
4.1.5 Expresando  de una manera  analógica lo antes  expuestos podemos
decir que:
   VALOR ACTUALIZADO = VALOR DE REPOSICION X FACTOR DE DEPRECIACION
                           [ VA = VR * f ]
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—B4.2.0 DETERMINACION DEL VALOR DE REPOSICION.  BASES DE DATOS DE COSTOS
DE CONSTRUCCION˜
4.2.1 La determinación  de cuanto cuesta construir  una edificación no
es fácil, para ello solamente existen las siguientes alternativas:
a)Indices  Oficiales  de  Organismos Públicos  sobre  el  Precio
        Unitario de Construcción.
b)Tipologías de Construcción emitidas por FUNDACONSTRUCCION.
c) Análisis de Precios Unitarios.
4.2.2 La obtención de estos Indices  Oficiales, es quizás la fuente de
información menos confiable ya que resulta casi imposible estandarizar
la  construcción, es  decir  nunca será  una construcción  exactamente
igual a la otra y además el  costo de los materiales de construcción y
de la propia mano de obra varía de región en región en el país; además
el costo del flete generalmente no se expresa para predios rurales los
cuales se  encuentran la mayoría de  las veces en sitios  distantes de
las ciudades y sin carreteras  pavimentadas.  El mismo razonamiento se
puede hacer para el Estudio  de Tipologías de Construcción, donde solo
se  toman  en  cuenta  unos  factores  constructivos  y  las  mejoras,
bienhechurías u  otros tipos de construcción  deberán considerarse por
separado.
4.2.3 El  análisis de Precios  Unitarios es quizás el  instrumento más
confiable para la determinación del  Valor de Reposición.  El análisis
consiste en desglosar en tres (3) grandes grupos MATERIALES, EQUIPOS Y
MANO DE  OBRA, aunque para los  efectos de avalúos de  Edificaciones e
instalaciones Agropecuarias,  agregaremos un  grupo o  Costo adicional
que sería  el FLETE, reducirlos a  la unidad y al  resultado agregarle
los GASTOS DE  ADMINISTRACION, las UTILIDADES y si  fuese necesario el
FINANCIAMIENTO, cosa que no se tomará en cuenta en esta exposición.
4.2.4 Lo más  importante de un Análisis de Precios  Unitarios es fijar
el RENDIMIENTO de la obra, o sea  la cantidad de obra que se ejecutará
en  un día.   Este parámetro  es el  más importante  ya que  todos los
términos gravitarán  en torno a  este concepto  ya que se  define como
UNIDAD para cada grupo —Uel Costo dividido entre el Rendimiento˜.
4.2.5  Hay que  ser  cuidadosos  en la  determinación  del factor  que
comprende las prestaciones Sociales, Antigüedad, Cesantía, Vacaciones,
Feriados  etc.,  este  dato  depende  en  Venezuela  generalmente  del
Contrato  colectivo que  Firma  la Federación  de  Trabajadores de  la
Construcción y la Cámara de Industria  de la Construcción y se expresa
como un porcentaje  que debe incrementar al Valor Unitario  de la Mano
de Obra.
4.2.6 LAS BASES DE DATOS DE COSTOS DE CONSTRUCCION
4.2.6.1  Existen varias  empresas  especializadas en  el  país que  se
dedican mediante algoritmos propios  de calcular los precios unitarios
de diversas partidas y subpartidas que componen una obra en cuestión.
4.2.6.2  Estas  empresas  consiguen  con gran  precisión  obtener  los
precios unitarios pero con la  desventajas que siempre están referidos
a Caracas o a Grandes Centros Urbanos, por lo tanto no toman en cuenta
los costos adicionales  causados por el flete y el  personal, tal como
se expuso  en el punto anterior.   Por lo tanto estos  valores deberán
ser cuidadosamente analizados  y corregidos antes de  proceder a armar
el Valor de Reposición resultante.
4.2.7 La unión  de las diferentes partidas que componen  la obra y los
cómputos métricos definirán  el Valor de Reposición Total  del bien, y
el cociente  de este valor  entre el  área de edificación  definirá el
Valor Unitario de Reposición, que es nuestro objetivo:
4.2.8 LAS TIPOLOGIAS DE CONSTRUCCION
4.2.8.1 Solo son aplicables si el  inmueble a avaluar coincide con uno
de  los  "tipo"  estudiadas  en dicho  informe.   Estos  estudios  dan
directamente el Valor de Reposición por M2 de Construcción Bruta donde
se  incluyen todos  los costos  directos e  indirectos causados  en la
obra.
4.2.8.2  Si la  edificación  a tasar  no coincide  con  alguna de  las
tipologías estudiadas  en el informe de  FUNDACONSTRUCCION, se buscará
la mas  similar y se harán  las correcciones que el  caso amerite, por
supuesto se perderá precisión en la determinación del valor obtenido y
será preferible  utilizar los  análisis de  precios unitarios  para la
obtención de  un valor mas  preciso.  Lo  mismo se aplica  en aquellas
mejoras, bienhechurías  y construcciones  adicionales que  no aparecen
reflejadas en el informe de  FUNDACONSTRUCCION o que fueron realizadas
posterior  a  la  construcción.   En estos  casos  deberán  calcularse
igualmente, a través de los análisis de precios unitarios.
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—B5.0.0   METODOLOGIA  PARA   EL  AVALUO   DE  VIVIENDAS   UNIFAMILIARES
REFERENCIALES EN CASO DE REFERENCIALES INCOMPLETOS˜.
—U5.1.0  Causas  de  la   existencia  de  Referenciales  Incompletos  de
Viviendas Unifamiliares˜
La  existencia   de  Referenciales  Incompletos   para  Viviendas
Unifamiliares es mas común que lo que se creé.  Es más, los Documentos
de Propiedad de  Viviendas Unifamiliares, en su gran  mayoría no tiene
los  datos completos  y  únicamente citan  el área  de  la parcela  de
terreno y el Precio de Venta,  omitiendo datos tan importantes para el
Ingeniero Tasador como lo son el  Area de Construcción de la Vivienda,
La Edad de la misma, el Número de Habitaciones etc..
Esto se debe, en su mayoría, a las causas siguientes:
a) Cuando  una persona  compra un  terreno y  construye una
           casa,  la  mayoría  de  las veces  no  registra  el  Título
           Supletorio de la edificación, y si lo hace, es muy probable
           que  se  limite  a  un descripción  general  del  bien  sin
           especificar área,  tipo de construcción, número  y fecha de
           la  habitabilidad o  permiso de  construcción etc.   Por lo
           consiguiente, cuando esa persona venda el terreno y la casa
           sobre  el  construído,  el   Documento  de  Propiedad  solo
           mencionará el área  de la Parcela de Terreno,  el Precio de
           Venta  y brevemente  mencionará  que sobre  el terreno  hay
           construída una casa.
b)  El  control de  las  Autoridades  Municipales sobre  la
           construcción  de Casas,  es  prácticamente nulo  y como  la
           mayoría de las veces quien construye la vivienda es para su
           uso, la habitan aún en etapa de construcción, trayendo como
           consecuencia   que  la   supervisión  de   las  Autoridades
           Municipales se  limite a  la aprobación  del proyecto  y el
           otorgamiento del permiso de construcción; que por cierto la
           mayoría de las veces no  coincide lo que está permisado con
           lo  realmente  construído,  ya  que en  el  transcurso  del
           tiempo, los moradores van modificando  la casa de acuerdo a
           sus  necesidades,  no  siendo  raro observar,  aún  en  los
           sectores   mas   exclusivos   de  las   grandes   ciudades,
           casas-quintas que  invaden los  retiros, techan  terrazas o
           construyen plantas adicionales.
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—B5.2 Determinación del Valor del Terreno sin Construcción˜
—U5.2.1 Clasificación de los Inmuebles Referenciales˜
     Cuando en la Urbanización, Zona  o Sector a valuar, fuese posible
la  obtención  de  Referenciales  de  Terrenos  Sin  Construcción,  se
preferirán estos,  ya que a través  de la metodología del  Mercado, es
posible obtener con bastante precisión el Valor del mismo.
Sin  embargo, sucede  muy comúnmente  que en  una Urbanización  o
Sector, no existen registrados recientemente referenciales de terrenos
sin  construcción,   ya  sea  porque  el   sector  está  completamente
urbanizado o por otros motivos.
En este  caso es cuando  debemos recurrir a los  Referenciales de
Casas que incluyen Terreno y Construcción.
Ahora bien, si  en los Documentos de Propiedad  consultados en la
Oficina Subalterna  de la  jurisdicción de  la urbanización  o sector,
indícan el área de terreno y el área de construcción, el procedimiento
valuatorio es  más simple; pero  vamos a suponer para  esta exposición
que los  Documentos de los  inmuebles que hemos seleccionado  como los
más representativos,  son INCOMPLETOS y solo  contienen la información
del área del terreno y del Precio de la Venta únicamente.
—U5.2.2  Metodología para  la Determinación  del Valor  del Terreno  Sin
Construcción   Utilizando  Referenciales   Incompletos  de   Viviendas
Unifamiliares.˜
Para la determinación del Valor  del Terreno SIN Construcción, se
deberá observar la siguiente metodología:
—Ba.-  Se  supondrá  un  valor  de  reposición  por  metro  cuadrado  de
construcción para todos los referenciales.˜
En  otras  palabras,  se  busca  que  todos  los  Inmuebles
           Referenciales sean  similares entre sí.  La  única forma de
           constatar esto, es a través de  la INSPECCION a cada uno de
           los Inmuebles Referenciales  seleccionados.  Claro, aquí se
           presenta la  dificultad de acceso  a los inmuebles,  ya que
           los  propietarios  pondrán   restricciones  al  ingreso  de
           personas extrañas a su propiedad.
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También  sería  válido  obtener   un  Valor  de  Reposición
           diferente  para cada  uno de  los inmuebles  inspeccionado;
           este  caso es  frecuente  en sectores  donde existan  casas
           construídas en diferentes materiales,  no es raro encontrar
           en  el interior  del país  lugares donde  las casas-quintas
           estructuralmente construídas en concreto armado, se mezclan
           con  antiguas  casas  de  paredes  portantes  en  ladrillos
           sólidos de  arcilla con cubiertas  en zinc u  otro material
           liviano.  Sin  embargo, esto afirma aún  mas la importancia
           de la Inspección Individual a cada inmueble seleccionado.
—Bb.-  Al   valor  de  reposición   se  corregirá  por   Depreciación  y
Obsolescencia por el  método de Ross - Heidecke, donde  se evaluará la
edad y el estado de conservación de los referenciales.˜
Aquí se  reafirma la importancia  de la inspección  de cada
           uno de los referenciales, ya que además de definir el valor
           de reposición,  es importante  determinar la Edad  de dicha
           construcción  y   definir  su  estado  de   conservación  y
           mantenimiento.
Lo  ideal sería  escoger  referenciales de  similar edad  y
           estado  de Conservación  y  Mantenimiento  que la  Vivienda
           Unifamiliar objeto de nuestro avalúo.
Para la determinación de la Edad del Inmueble, o la edad de
           los referenciales, no  se puede contar con  el Documento de
           Propiedad, ya  que el mismo  no lo  cita.  Por lo  tanto el
           Ingeniero  Tasador  debe  estimar   la  Edad  Aparente  del
           Inmueble, o sea la determinación  aproximada de la edad del
           inmueble en  base a la  inspección de la construcción  y la
           experiencia del profesional.
Es precisamente en la determinación de la Edad del Inmueble
           o de los referenciales cuando la búsqueda de información en
           la zona da resultado, ya que  a través de entrevistas a los
           antiguos vecinos  del sector o  a los propios  ocupantes de
           los inmuebles se puede obtener dicho dato.
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—Bc.-  Para deducir  el área  de construcción  de los  referenciales, se
asumirá  que   los  mismos   ocupan  el  Porcentaje   de  Construcción
correspondiente  al   área  de  la   parcela  sobre  la   cuál  fueron
construídos,  de  acuerdo   a  lo  establecido  en   la  Ordenanza  de
Zonificación  para  la  Urbanización  o  Sector.   Sin  embargo,  para
aquellos Referenciales  que indiquen en  el Documento de  Propiedad el
área de construcción, se tomará esta como válida.˜
Este  es  quizás  el  punto   más  importante  y  donde  se
           concentrarán los  errores o incertidumbres del  método.  Si
           no cita el  área de construcción el  Documento de Propiedad
           de los Referenciales, lo  ideal sería Inspeccionar cada uno
           de  los Inmuebles  seleccionados  a fin  de  medir el  área
           construída  y  determinar  las tipologías  de  construcción
           existentes en cada inmueble.
Sin embargo, es  muy raro que un vecino o  habitante de una
           casa  le  permita  al  Ingeniero Tasador  el  acceso  a  su
           vivienda para medirla, en la mayoría de los casos, debido a
           diferentes  razones, todas  válidas, como  lo son  desde la
           inseguridad personal en que se vive, o simplemente a que el
           vecino no quiere ver interrumpida su privacidad.
En estos casos extremos, no  queda otro recurso que ESTIMAR
           de una  manera indirecta  la "Probable  Area" que  ocupa la
           casa en la parcela; y esto  solo es posible partiendo de la
           premisa   que  el   área  de   construcción  del   inmueble
           referencial coincide con el área máxima de construcción que
           permite  las  Ordenanzas   Municipales  de  Zonificación  y
           Urbanismo correspondiente al Sector.
El fin de  las Ordenanzas de Zonificación es  el de regular
           el Uso  que se  le destinará  a la  tierra, la  densidad de
           población, las áreas de ubicación y construcción, retiros y
           demás características que se establecen para una zona en el
           Plano Regulador de Zonificación.
Dependiendo  de  la  zonificación  y  el  uso  a  que  está
           destinado, variará el valor del  terreno ya que el mismo es
           directamente  proporcional  al aprovechamiento  máximo  del
           inmueble.
Se   buscará  que   los  referenciales   tengan  la   misma
           zonificación y uso que el  inmueble objeto del avalúo a fin
           de cumplir con el punto anterior.
Debido a que  en el Documento de  Propiedad del referencial
           se cita únicamente  el área del terreno, el  Area Máxima de
           Construcción  permisible para  esa  parcela  de terreno  se
           determinará  con  el producto  del  área  de terreno  y  el
           Porcentaje de Construcción definido en las Ordenanzas.
                   A const.  = A terr.  * % const.
Sin embargo,  puede darse  el caso que  el sector  donde se
           efectúa  el avalúo  no esté  ordenado urbanísticamente,  es
           decir  no existan  Ordenanzas de  Zonificación.  Para  este
           caso, se introduce en el  avalúo otro elemento adicional de
           incertidumbre y  dependerá de la inspección  del Sector por
           parte del  Ingeniero Tasador definir cuál  es el Porcentaje
           de Construcción  mas común  o que mas  se repita  del sitio
           inspeccionado.
—Bd.- La máxima incertidumbre posible  en el método, corresponde al caso
que no sea posible determinar por inspección directa las áreas reales,
los  diferentes tipos  de  materiales,  las edades  y  los estados  de
conservación y  mantenimiento de  los referenciales;  en este  caso se
deberá asumir que:
1)  El   Area  de   Construcción  de  todos   los  referenciales
      corresponde al área máxima de construcción permisible, en base a
      la  superficie  de  sus correspondientes  parcelas  de  terreno,
      reglamentadas   en  las   Ordenanzas  de   Zonificación  de   la
      Urbanización o Sector.
2)  Todos los  referenciales tienen  la misma  edad y  estado de
      conservación y mantenimiento que  el inmueble objeto del informe
      técnico.
3)  En  todos los  referenciales  NO  EXISTEN bienhechurías,  ni
      mejoras,  ni  obras adicionales  diferentes  al  área máxima  de
      construcción  permisible  en   las  Ordenanzas  de  Zonificación
      definidas en el punto (1).
4) El Tipo  de Construcción y la Clase  de Materiales utilizados
      en los  referenciales, son similares a  la Construcción Original
      del inmueble a valuar.˜
Esta máxima incertidumbre ocurre la mayoría de las veces en
           el avalúo de  Viviendas Unifamiliares, ya que  es muy común
           que el Ingeniero  Tasador no pueda acceder  a los inmuebles
           referenciales para medirlos, constatar su edad y determinar
           su  estado de  mantenimiento y  conservación.  Sin  embargo
           esta inaccesibilidad a los inmuebles  no es excusa para que
           el profesional no aviste o fotografíe desde afuera la mayor
           parte de los inmuebles  referenciales seleccionados para el
           avalúo.  Esta Inspección Ocular es  una gran ayuda y fuente
           de información para depurar los mismos.
Por supuesto, todas  las premisas asumidas pueden  ser o no
           ciertas, lo más probable es que  no lo sean, ya como arriba
           se describió las Viviendas  Unifamiliares son los inmuebles
           mas suceptibles  a una  continua modificación y  mejora por
           parte  de  sus  habitantes,  sin  embargo  el  método  aquí
           expuesto al ser aplicado con  todo el cuidado y rigurosidad
           del caso, puede ofrecer  resultados bastantes aproximados a
           la realidad.
Debido a que la metodología aquí expuesta, combina la
           Metodología de Aproximación al Mercado con la Valoración de
           Costos,  es  perfectamente  aplicable  las  correcciones  y
           homologaciones  comúnmente  aceptadas   en  el  Método  del
           Mercado como  podrían ser  Corrección por Superficie  de la
           Parcela,   Corrección   por   Actualización   de   Valores,
           Corrección  por   ubicación  y  todas  aquellas   que  sean
           necesarias a juicio del Ingeniero Tasador.
—U5.3.0 Metodología para la Determinación del Valor de La Construcción.˜
5.3.1 La  determinación del  Valor de  la Construcción  para Viviendas
Unifamiliares, no representa  mayor problema, ya que se  reducirá a la
determinación del Costo Actualizado  de la Construcción, partiendo del
Valor  de  Reposición,   la  Edad  y  el  Estado   de  Conservación  y
Mantenimiento,  tal  como  se  expuso  en el  primer  cuerpo  de  esta
exposición.
5.3.2 Quizás  en el  punto que  más cuidado hay  que tener,  cuando se
realiza el avalúo, es la medición del inmueble.  Para la determinación
del Valor de la Construcción,  es indispensable un exacta medición del
bien, teniendo  especial cuidado en definir  las diferentes tipologías
de construcción, si las hubiera, y  preparar los croquis lo mas limpio
e inteligible posible.
5.3.3  El  Ingeniero  Tasador,  deberá  poner  mucha  atención  en  la
determinación de las  bienhechurías y mejoras, ya que  hay casos donde
las mismas contribuyen  en una alta proporción a  la determinación del
Valor de  la Construcción.   Se definen  como bienhechurías  y mejoras
como todos aquellos bienes construídos o instalados en el inmueble que
no se puedan remover o su remoción causaría la pérdida parcial o total
del mismo,  así como aquellos  bienes que son construídos  o adaptados
especialmente para ese  inmueble enm particular, y  que su utilización
en otra edificación no es posible por sus dimensiones, características
o instalación.
5.3.4 El Valor  Total de la Construcción resultara  de la totalización
del  producto de  las diferentes  áreas medidas  en el  sitio por  sus
correspondientes  Valores Actualizado  de Construcción,  mas el  Valor
Actualizado de las Bienhechurías y Mejoras:
     V.Const.  = Area 1 * V.Ac.1 + Area 2 * V.Ac.2 + V.Bienech.
—U5.4.0 Valor Total del Inmueble˜
5.4.1   Siguiendo  nuestra   metodología,  el   paso  final   será  la
determinación del Valor Total del Inmueble  el cuál se conforma por la
Suma del  Valor del  Terreno y  El Valor  de Construcción,  los cuales
fueron obtendido en forma separada e independientes:
                    V.Inm.  = V.Terr.  + V.Const.
|::
—B6.0 Ejemplo Ilustrativo de la Aplicación del Método˜.
Sean  los siguientes  referenciales  correspondientes a  Casas-Quintas
construídas en una de las más exclusiva Urbanización Residencial de la
ciudad de Caracas:
||\027\077
- - - - - - - -
VALOR FECHA
UNITARIO VALOR DE AREA DEL AREA DE AÑO DE
TERR.+CONST. OPERAC. TERRENO CONSTRUC. DE PROTOCOLIZ.
REF Bs/M2 Bs. M2 M2 CONST. DD/MMM/AA I.P.C.
- - - - - - - -
A 28,979 40,000,000 1,380.29 ? 91 17-Mar-95 2,911.7
B 26,301 28,508,275 1,083.94 ? ? 29-Abr-95 3,029.7
C 26,844 35,000,000 1,303.81 ? ? 25-Nov-94 2,580.5
D 31,029 35,750,000 1,152.15 ? ? 05-Oct-94 2,474.7
E 30,721 38,540,000 1,254.53 ? ? 25-May-94 1,855.9
F 34,918 52,000,000 1,489.21 ? 93 01-Jul-94 2,151.8
G 34,806 50,120,000 1,440.00 ? 94 13-Jul-94 2,151.8
H 31,006 35,000,000 1,128.83 ? ? 22-Jun-94 2,023.7
I 30,280 35,000,000 1,155.86 ? ? 26-Dic-94 2,671.7
J 33,605 42,000,000 1,249.80 ? 90 02-Ago-94 2,264.4
- - - - - - - -
||\027\080
* No se pudo  tener acceso a los  inmuebles ya que las  mayor parte de
las mismas están custodias por vigilantes.
* La  Zonificación  de la  Urbanización  es  R-3  y su  Porcentaje  de
Construcción es del 60%.
* El inmueble Objeto del Avalúo tiene las siguientes características:
 AREA DEL TERRENO: 1,500 M2
CONSTRUCION:
TIPO A: 930 M2
TIPO B: 125 M2
EDAD DEL BIEN: 12 AÑOS
CONSERVACION: BUENA
* En la Inspección realizada a  la Urbanización, se constató que todas
las casas tenían un estado de conservación y mantenimiento bueno y que
aparentemente todas las construcciones eran del Tipo "A", similar a la
construcción del Inmueble objeto del estudio.  No se pudieron apreciar
bienhechurías  y mejoras  y  solo pudieron  fotografiarse 4  inmuebles
referenciales, ya  que el resto estaba  rodeado de altos muros  que no
permitían la visibilidad del inmueble.
—BA) DETERMINACION DEL VALOR DEL TERRENO:˜
—UANALISIS DE LOS REFERENCIALES˜
||\015\027\077
- - - - - - - - - - - -
NRO. AREA DEL AREA DE FACTOR VALOR VALOR ACT VALOR DE LA VALOR DEL VALOR DEL FACTOR FACTOR VALOR
TERRENO CONSTRUC. CORRECCION REPOSICI CONST. CONSTRUC. TERRENO TERRENO ACTUALIZ. CORREC. UNITARIO
M2 M2 ROSS-HEI. Bs/M2 Bs/M2 Bs. Bs. Bs/M2 IPC=3029.7 AREA CORREGIDO
- - - - - - - - - - - -
A 1,380.29 828.17 0.0378 56,917.88 54,766.38 45,355,872.92 (5,355,872.92) (3,880.25) 1.0405 0.9957 (4,020.04)
B 1,083.94 650.36 0.1422 56,917.88 48,823.02 31,752,539.29 (3,244,264.29) (2,993.03) 1.0000 0.9808 (2,935.56)
C 1,303.81 782.29 0.1422 56,917.88 48,823.02 38,193,760.32 (3,193,760.32) (2,449.56) 1.1741 0.9925 (2,854.46)
D 1,152.15 691.29 0.1422 56,917.88 48,823.02 33,750,865.50 1,999,134.50 1,735.13 1.2243 0.9849 2,092.24
E 1,254.53 752.72 0.1422 56,917.88 48,823.02 36,750,063.61 1,789,936.39 1,426.78 1.6325 0.9902 2,306.39
F 1,489.21 893.53 0.0158 56,917.88 56,018.58 50,054,281.79 1,945,718.21 1,306.54 1.4080 0.9996 1,838.87
G 1,440.00 864.00 0.0102 56,917.88 56,337.32 48,675,444.48 1,444,555.52 1,003.16 1.4080 0.9979 1,409.48
H 1,128.83 677.30 0.1422 56,917.88 48,823.02 33,067,831.45 1,932,168.55 1,711.66 1.4971 0.9836 2,520.50
I 1,155.86 693.52 0.1422 56,917.88 48,823.02 33,859,740.83 1,140,259.17 986.50 1.1340 0.9851 1,102.02
J 1,249.80 749.88 0.0435 56,917.88 54,441.95 40,824,929.47 1,175,070.53 940.21 1.3380 0.9900 1,245.42
- - - - - - - - - - - -
||\018\027\080
VALOR PROMEDIO DEL TERRENO:(Bs/M2) 1,787.85
AREA DEL TERRENO: (M2) 1,500.00
VALOR DEL TERRENO: (Bs.) 2,681,775.00
CONVICCION PARA TODOS LOS REFERENCIALES:
      AREA DE CONSTRUCCION = AREA DEL TERRENO * % CONSTRUCCION
      % DE CONSTRUCCION = 60% DEL AREA DEL TERRENO SEGUN ORDENANZAS
||\015
—UNOTAS METODOLOGICAS:˜
1) VALOR DE REPOSICION: Calculado para inmuebles destinados
           Casas-Quintas.   Estructuralmente  construídos en  concreto
           armado.  Cerramientos  en paredes  de bloque.   Incluye los
           costos de proyecto, honorarios de inspección, construcción,
           financiamiento y comisiones por ventas.
2) EDAD: Calculada a partir  de la fecha de protocolización
           del Documento de Condominio respectivo.
|::
3)  ESTADO DE  CONSERVACION Y  MANTENIMIENTO: Calculado  en
           base a la Edad y estado  de Conservación de cada uno de los
           referenciales  cuya   edad  aparece  en  el   Documento  de
           Propiedad:
REF EDAD e / v ESTADO FACTOR
v = 60 CONSERV. ROSS-H.
- - - - -
A 4 0.07 1.5 0.0378
F 2 0.03 1.5 0.0158
G 1 0.02 1.0 0.0102
J 5 0.08 1.5 0.0435
- - - - -
  Para  aquellos Referenciales  que no  citan su  edad en  el
           Documento de Propiedad, se asumirá que tienen la misma edad
           que el inmueble a ser avaluado.
EDAD e / v ESTADO FACTOR
v = 60 CONSERV. ROSS-H.
- - - -
12 0.20 2.0 0.1422
4) FACTOR DE CORRECCION DE ROSS_HEIDECKE: Calculado en base
           a la tabla de Ross-Heidecke.
5)  VALOR  ACTUALIZADO  DE LA  CONSTRUCCION:  Calculado  de
           acuerdo a la fórmula:
                       VAC = VR * (1 - FAC.  Ross-H)
6) VALOR DEL TERRENO: Calculado  por la diferencia entre el
           Valor   del  Inmueble   y  el   Valor  Actualizado   de  la
           Construcción.
7)  FACTOR DE  ACTUALIZACION: Calculado  al aplicarle  a la
           Incidencia del Terreno el factor de actualización en base a
           los boletines publicados por  el Banco Central de Venezuela
           sobre  el   Indice  de  Precios  al   Consumidor  del  Area
           Metropolitana de Caracas (I.P.C.) de acuerdo a la siguiente
           fórmula:
               F.C.Ac = IPC ABRIL 95/ IPC referencial
|::
Donde el IPC correspondiente a Abril de 1.995 se calcula de
           acuerdo  al Indice  publicado  por el  B.C.V. mas  reciente
           (Abril 1,995  = 3,029.7)  y el  IPC correspondiente  a cada
           referencial se estima para  la fecha de protocolización del
           Documento de Compraventa.
8) FACTOR DE  CORRECCION POR AREA: Se calcula  de acuerdo a
           la fórmula siguiente:
        F.C.Ar = [1 - A (inmueble) / A (referencial) * 0.05] + 0.05
9) VALOR  UNITARIO CORREGIDO:  Corresponde a  la Incidencia
           del Terreno corregido  por área y actualizada  de acuerdo a
           la fórmula:
                    V.U.C.  = I.T.  * F.C.Ac * F.C.Ar
||\018
—BB) DETERMINACION DEL VALOR DE CONSTRUCCION˜
- - - - - -
TIPO AREA FACTOR VALOR VALOR ACT VALOR DE LA
CONST. CORRECCION REPOSICION CONST. CONSTRUC.
M2 ROSS-HEI. Bs/M2 Bs/M2 Bs.
- - - - - -
A 930.00 0.1422 56,917.88 48,823.02 45,405,408.60
B 125.00 0.1422 28,000.00 24,017.84 3,002,230.00
- - - - - -
VALOR TOTAL DE LA CONSTRUCCION: 48,407,638.60
- - - - - -
—BC) DETERMINACION DEL VALOR TOTAL DEL INMUEBLE:
VALOR DEL TERRENO: (Bs.) 2,681,775.00
VALOR DE LA CONSTRUCCION:     (Bs.) 48,407,638.60
VALOR TOTAL DEL INMUEBLE:     (Bs.) 51,089,413.60
˜
                     Ing.  Roberto Piol Puppio
                            CIV: 32.290
                           SOITAVE: 260