SINCRONISMO:
UNA NUEVA HIPÓTESIS PARA LA DEFINICIÓN DEL VALOR DE MERCADO
Ing.
Roberto Piol Puppio
CIV:
32.290 / SOITAVE 260
Boulevard
de Sabana Grande. C.C. City Market
Ofc. 407. Caracas 1050. Tel. 0416-625.94.31. E-mail: rpiol@yahoo.com
Abstract:
El propósito de este trabajo, es investigar la
aplicación de los nuevos conceptos de “Sincronismo” y “Redes Sociales” en la
elaboración de Avalúos Inmobiliarios.
Para explicar el Sincronismo en el
comportamiento de los seres humanos, debemos aplicar las “Teorías de Redes
Sociales”, que estudian los principios de interrelación entre grupos humanos,
en función de la manera de cómo la información se propaga de un núcleo reducido
de individuos a otros. Por lo tanto, se podría definir al Sincronismo como el
indicador de la existencia de procesos de coordinación entre distintos nodos de
una Red Social.
En otras palabras: El Sincronismo es aquel
atributo relacional capaz de descubrir imprevistos procesos de coordinación en
una Red Social.
La tendencia al Sincronismo en la
naturaleza y en las comunidades humanas es un fenómeno que ha llamado
poderosamente la atención de los investigadores. Ahora bien: Si como seres sociales que somos,
podemos detectar el Sincronismo en el Mercado Inmobiliario?
Y si fuese detectado….
Podrá el Sincronismo sustituir el clásico
concepto de “Valor de Mercado”?
Palabras Clave: sincronismo, sync, red social,
mundos pequeños, small worlds, estadística, cluster, atajos, short cuts,
osciladores acoplados, Valor del Mercado, movimiento oscilatorio, modelo
sinusoidal, referenciales, comparables, avalúo.
SINCRONISMO:
UNA NUEVA HIPÓTESIS PARA LA DEFINICIÓN DEL VALOR DE MERCADO
Ing.
Roberto Piol Puppio
CIV:
32.290 / SOITAVE 260
Boulevard
de Sabana Grande. C.C. City Market
Ofc. 407. Caracas 1050. Tel. 0416-625.94.31. E-mail: rpiol@yahoo.com
1.0 INTRODUCCION:
Imaginémonos que estamos en un concierto. La
orquesta es de primera y el solista esta considerado entre los mejores del
mundo. Una ejecución impecable y un final majestuoso. Llegan los aplausos….
Si prestamos atención observaremos que cuando
la gente empieza a aplaudir, cada quien lo hace a su manera. Durante los
primeros instantes, los aplausos surgen de forma “descompasada” con diferentes
ritmos, lentamente los aplausos se van sincronizando hasta que en un momento
solo se escucha uno…..Un solo aplauso, al unísono, sincronizado, una cadencia perfecta.
Al poco tiempo de esta “sincronización de
aplausos”, retorna el caos. Cada quien aplaude por su cuenta, algunos aplauden
rabiosamente; otros mas tímidamente…. Y se reinicia el ciclo de sincronización,
hasta que se vuele a oír en la sala de concierto, ese aplauso único, del “todos
a la una”…. Y de nuevo la cacofonía y el caos.
Este ciclo se puede repetir en función al
tiempo que dure el fenómeno (El aplauso).
Este ejemplo muestra la aparición espontánea y
a partir del caos del Sincronismo.
Científicos e investigadores de la talla de Albert-László
Barabási, Charles S. Peskin, Arthur T. Winfree o Yoshiki Kuramoto; estudian la
explicación matemática de cómo se genera la auto-organización espontánea a
partir del caos.
Una nueva rama de la ciencia: El Sincronismo,
sugiere que no hay hechos fortuitos y que los acontecimientos inesperados
obedecen a reglas naturales.
Una nueva rama de la ciencia: El Sincronismo,
esta por descubrir la existencia de modelos matemáticos, físicos y estadísticos
que podrían explicar las coincidencias.
Ahora bien: Si como seres sociales que somos,
podemos detectar el Sincronismo en el ejemplo precitado de los aplausos en el
concierto....
Será posible detectar el Sincronismo en el
Mercado Inmobiliario?
Y si fuese detectado….
Podrá el Sincronismo sustituir el clásico concepto
de “Valor de Mercado”?
2.0 LAS REDES SOCIALES
Para explicar el Sincronismo en el
comportamiento de los seres humanos,
debemos aplicar el concepto de “Teorías de Redes Sociales”.
La Reología Social o Nética Social, es también una
nueva ciencia que estudia los principios de interrelación entre grupos humanos,
en función de la manera de cómo la información se propaga de un núcleo reducido
de individuos a otros.
2.1
Definición
de Red
Se define
como “Red”, a un conjunto de enlaces entre una serie de nodos.
Los nodos pueden
ser personas, organizaciones, comunidades, o inclusive cualquier objeto capaz
de vincularse con otros.
2.2
Definición
de Sincronismo:
Se podría definir al Sincronismo como el
indicador de la existencia de procesos de coordinación entre distintos nodos de
una Red Social.
En otras palabras: El Sincronismo es aquel
atributo relacional capaz de descubrir imprevistos procesos de coordinación
entre distintos nodos interactuantes
2.3 Small Words” o "Mundos Pequeños”
Lo verdaderamente interesante, es que un
proceso de Sincronismo se realiza teniendo en cuenta a los nodos más cercanos y
no a toda la población implicada.
La afirmación anterior conduce directamente al
concepto de Small Words” o "Mundos Pequeños”.
Se define como “Redes de Mundos Pequeños” (small-world
networks), aquellas redes en que el promedio de longitud de pasos entre nodos
es pequeño y el coeficiente de clusterizacion (clustering) es alto donde,
diferentes regiones de la red están vinculadas por atajos (shortcuts) que pueden
vincular a todos los nodos.
Se define como “Cluster” o “Racimos”, a
aquellas Sub-redes en las cuales sus nodos están mas interconectados entre si
que con otros de la red global.
Una Red Social, se parece mas a una “red de
redes”; que a una única red muy interconectada.
El estudio de los “Small Words” o "Mundos Pequeños”,
ha demostrado que se requieren solo unas pocas conexiones aleatoria para
acceder a toda la red (big word).
Es muy probable que este tipo de diseño de
redes (“Small Words” o "Mundos Pequeños”); sea común a prácticamente todos
los sistemas biológicos, sociales y artificiales conocidos.
El hecho de que vivamos en un "mundo
pequeño" tiene significativas consecuencias que se reflejan; por ejemplo
en la rapidez con la que un rumor (chisme) se transmite a través de un grupo
social.
2.4
Propiedades de los “Small Words” o "Mundos Pequeños”:
1ra.: Las distancias entre nodos alejados en la
red, son tremendamente cortas porque los lazos no se establecen al azar y los
clusters o regiones pueden ser navegados a través de unos pocos atajos.
2da.: En las redes de “Mundos Pequeños”, los eventos
aparentemente insignificantes pueden generar acontecimientos incontrolables,
pero también los eventos de alto poder disruptivo pueden ser tolerados por dichas
redes.
3.0 SINCRONISMO NATURAL
3.1 Luciérnagas en Sincronismo
La tendencia al Sincronismo en la naturaleza es un fenómeno que ha llamado poderosamente la atención de los investigadores. Un ejemplo de este Sincronismo Natural se puede observar en el rito de apareamiento de las luciérnagas.
Cada luciérnaga posee una especie de oscilador interno cuya frecuencia se ajusta en respuesta a los “flashes” de otras luciérnagas. De esta manera, los machos se juntan por miles y logran sincronizar sus frecuencias para emitir un potente pulso de luz con la intención de llamar la atención de las hembras a larga distancia.
3.2 El Corazón como ejemplo de
Sincronismo
El caso más ilustrativo del Sincronismo Natural es nuestro corazón. El tejido cardíaco está constituido por miles de células musculares capaces de oscilar. Cada una de ellas con su propia frecuencia de oscilación. Pero gracias a que están acopladas logran prodigiosamente sincronizar sus oscilaciones, hasta el extremo de que podemos escuchar su oscilación colectiva como un latido bien definido.
Lo interesante es que en el tejido cardíaco, no existe una célula líder que marque el ritmo a todas las demás. Si fuera así, el malfuncionamiento o la muerte de esta “célula líder”, significaría un paro cardíaco fatal.
La evolución ha optado por un
sistema Sincrónico, donde ninguna célula lidera el proceso. Los latidos, son un
resultado colectivo: La auto-organización del conjunto por el acoplamiento de
osciladores.
3.3 La Teoría de los “Osciladores Acoplados”
Las ecuaciones que describen un oscilador y su comportamiento son sencillas: Un péndulo por ejemplo.
Sin embargo, la descripción matemática y las posibilidades dinámicas de dos o más osciladores acoplados, resultan todavía hoy intratables matemáticamente.
El matemático Steven Strogatz, de la Universidad de Cornell (Estados Unidos) y autor del “Best-Seller”: Sync (Sincronismo). Afirma en su libro: “…partiendo del principio de que todos los integrantes de una red son “osciladores”, los cuales pasan de un estado a otro (por ejemplo emitir luz o no, en el precitado caso de las luciérnagas) y que cada uno esta acoplado a otro; las respectivas dinámicas pueden ser descritas en términos matemáticos.
3.4 Que son “Osciladores Acoplados”?
Un sistema de “Osciladores Acoplados”, es aquel que consta de Dos o más “Osciladores Individuales” interconectados entre sí.
Así como cada sistema oscilatorio tiene asociada una frecuencia característica de oscilación; un sistema con múltiples osciladores acoplados tiene asociado un conjunto de modos de oscilación, con frecuencias características definidas.
Quizás, el Modelo más simple para ilustrar un sistema de “Osciladores Acoplados”, consiste en una cuerda que se sujeta por sus extremos situados a la misma altura; donde se atan dos péndulos iguales, a dos puntos simétricos de la cuerda, tal como se indica en la figura:
Cuando se desplaza uno de los péndulos, por ejemplo el de color rojo, de su posición de equilibrio y se suelta.
El péndulo empieza a oscilar pero su amplitud disminuye con el tiempo, el otro péndulo de color azul que estaba inicialmente en reposo, empieza a oscilar con una amplitud que aumenta.
Al cabo de un cierto tiempo, el péndulo rojo se para momentáneamente, y el péndulo azul oscila con la máxima amplitud. Luego, se cambian los papeles, el péndulo azul disminuye su amplitud con el tiempo, y el péndulo rojo va aumentando su amplitud.
Tal como se aprecia en este ejemplo, el resultado del sistema es un movimiento ondulatorio.
3.4 El Resultado de un Sistema de Osciladores Acoplados es un “Movimiento Ondulatorio”
El efecto neto del acoplamiento de dos o más osciladores se puede describir como un intercambio de energía entre ellos.
El movimiento ondulatorio resultante, debe su existencia a sistemas vibrantes próximos que son capaces de transmitir su energía unos a otros.
La transferencia de energía entre dos osciladores se debe a que ambos comparten un elemento (rigidez, masa o resistencia). El acoplamiento de resistencia inevitablemente conlleva pérdida de energía y por lo tanto un rápido decaimiento de la vibración. Sin embargo, el decaimiento vía rigidez o masa no consume potencia, siendo posible la transferencia continua de energía entre muchos osciladores, lo que constituye la base del movimiento ondulatorio.
Consideremos como ejemplo un sistema mecánico con
acoplamiento de rigidez: Dos (2) partículas iguales de masa m unidas, cada una
de ellas, a un muelle de constante elástica k, y acopladas a través de un
tercer muelle de constante kc.
Las ecuaciones de desplazamiento de cada masa serán:
Sumando miembro a miembro, tenemos:
Sustituyendo:
Se obtiene, la solución de las Ecuaciones Diferenciales, teniendo las siguientes soluciones:
ya=x1+x2=y0a sen(wat+ja)
yb=x1-x2=y0b sen(wbt+jb)
Correspondiente a una familia de
Modelos Oscilatorios o Sinusoidales
4.0 INMUEBLES EN SINCRONISMO
4.1 Sincronismo en las operaciones de Compra – Venta dentro del Mercado Inmobiliario
Se puede Detectar el Sincronismo en un Mercado Inmobiliario?
Si bien, tratar de deducir los modelos “Matemáticos – Estadísticos”
capaces de detectar un Sincronismo en un Mercado Inmobiliario, es por ahora
inviable; si se podría deducir la existencia de Sincronismo analizado el resultado
del comportamiento del mercado inmobiliario en función al tiempo.
Tal como fue definido en el Punto anterior: “El resultado de un sistema de “Osciladores Acoplados”, es un movimiento ondulatorio o sinusoidal.
Por lo tanto, se podría anunciar como hipótesis: “Si en una serie de datos, pudiésemos detectar un movimiento ondulatorio consistente para un periodo de tiempo dado; estaríamos inequívocamente en presencia de un Sincronismo”.
Transliterando la hipótesis anterior al mercado inmobiliario; podríamos deducir que en una serie de “Referenciales” o “Comparables” (Operaciones de compra-venta de inmuebles similares en un sector determinado) ordenados en forma secuencial y que para un periodo de tiempo determinado detectáramos un comportamiento ondulatorio consistente de dicha data, estaríamos en presencia de un Sincronismo.
En el recuadro hemos detectado un “supuesto” comportamiento Ondulatorio: Frecuencia Constante y Longitud constante. Gráficamente podríamos concluir que en el periodo, existe Sincronismo de los referenciales.
Por supuesto, estamos especulando basados en el análisis de un grafico que puede ser más o menos preciso....
Para probar matemáticamente que existe el Sincronismo, debemos comprobar que realmente es un “Movimiento Ondulatorio”. Es decir que la curva encerrada en el recuadro tenga la forma:
y = a +
b*cos(c*x + d)
o sea, una familia de curvas
sinusoidales.
Si aplicando las Técnicas de Regresión,
se prueba que efectivamente el segmento de curva encerrado dentro del recuadro
obedece a un “Modelo Sinusoidal” (Movimiento Oscilatorio); estamos en presencia
de Sincronismo de los referenciales, para ese periodo de tiempo.
4.2 Una Nueva Definición para el Valor del Mercado
Tradicionalmente y conforme a las Normas IVSC, el “Valor de Mercado” se define como: El monto estimado por el cual un activo debería intercambiarse en la fecha actuando cada una con conocimientos, prudencia y sin presión. de valuación entre un comprador dispuesto y un vendedor dispuesto en una transacción directa después de apropiado mercadeo en el cual las partes han actuado, cada una, con conocimiento, prudencia y sin presión.
Ahora bien, frente a la existencia probada del Sincronismo en un mercado inmobiliario. La nueva definición de Valor de Mercado, podría ser la siguiente:
El Valor de Mercado, se define
como la zona donde se
genera la auto-organización, espontánea, sin un liderazgo individual y a partir
del caos, de la cantidad necesaria de dinero para el intercambio de bienes
inmuebles en una localidad determinada.
O también:
El Valor de Mercado, se define
como el Sincronismo de la
cantidad necesaria de dinero para el intercambio de bienes inmuebles en una
localidad determinada y en un periodo de tiempo.
5.0 EJEMPLO DE APLICACIÓN
5.1 Preliminares
A fin de probar las hipótesis planteadas en esta monografía, se procedió a la selección de una serie de referenciales correspondientes a la Urbanización José Antonio Páez (UD-4) de la Parroquia Caricuao de la ciudad de Caracas.
La Parroquia Caricuao, se caracteriza por ser un sector de viviendas populares, con una topología de Viviendas Multifamiliares de Alta Densidad.
Se selecciono este sector, por tratarse de inmuebles no destinados a la renta; los apartamentos son vendidos a distintas familias para servir de hogar y no para su engorde (especulación). Además, es un sector con mucho volumen de ventas, cosa indispensable para obtener una data significativa.
Una vez obtenida la Serie, se procedió a depurarla, de acuerdo con los parámetros comúnmente establecidos para evitar distorsiones.
En el apéndice “A” de esta monografía, se transcribe la serie seleccionada.
5.2 Preparación de la Data
Una vez obtenida la Data, se procederá a plotearla como una serie de tiempo, es decir en forma secuencial y las variables serán definidas de la siguiente manera:
VARIABLE DEPENDIENTE (Y): Precio Unitario [Bs/M2]
VARIABLE INDEPENDIENTE (X): Fecha
de Protocolización [Tiempo]
La finalidad de plotear esta serie de tiempo, consiste en poder identificar “zonas” donde se observe un aparente “Movimiento Oscilatorio”, (frecuencias y longitudes iguales) que pueda luego asociarse a un Modelo Sinusoidal.
En el grafico obtenido (separado en 4 partes para poder presentarlo en esta monografía), se pueden apreciar Seis (6) Zonas o Sectores, donde se puede apreciar probables “Movimientos Oscilatorios” a lo largo la curva. Estos sectores fueron encerrados en un recuadro para su identificación y posterior procesamiento.
Posteriormente, se analizaran las sub-series encerradas en los recuadros por medio de “Técnicas de Regresión No Lineal”, apoyados en el paquete estadístico “Curve Expert v.1.3”; determinando así que sectores realmente tienen un “Comportamiento Sinusoidal” y que sectores no.
Si se prueba que efectivamente el
segmento de curva encerrado dentro del recuadro obedece a un “Modelo
Sinusoidal” (Movimiento Oscilatorio); estamos en presencia de Sincronismo para
ese periodo de tiempo o sector.
A continuación se presenta el
grafico Fecha de Protocolización vs. Precio Unitario de la totalidad de la data
seleccionada, indicando los recuadros donde se “presume” la existencia de
“Movimientos Oscilatorios”:
5.3 Ploteo de la Data y Listado de Referenciales
5.4 Utilización del Software para la determinación de los Modelos Sinusoidales en cada una de las Zonas donde se sospecha la existencia de Sincronismo:
Tal como ya se ha referido en texto de esta Monografía; si bien, por ahora no es posible derivar modelos “Matemáticos – Estadísticos” capaces de detectar un Sincronismo; si se podría deducir la existencia del mismo analizado el resultado su comportamiento, o sea detectando un movimiento ondulatorio consistente para un periodo de tiempo dado.
Para calcular los coeficientes de los distintos modelos sinusoidales estudiados, se utilizo el Paquete Estadístico “CurveExpert v.1.37”; elaborado por Daniel Hyams (todos los derechos reservados). Este Sharewere disponible gratuitamente en Internet, permite al usuario ajustar una cantidad de Modelos poco usuales en materia valuatoria tales como: Modelos hiperbólicos, recíprocos, sinusoidales, gaussisanos, sigmoidales, etc.
5.5 Calculo de los “Modelos Sinusoidales” de los diferentes segmentos de curva ubicadas dentro de las Zonas donde se presume un “Movimiento Ondulatorio Consistente”:
Salidas del Software CurveExpert v.1.37:
Ejemplo de una de las salidas del Paquete CurveExpert v.1.37
5.6 Calculo de los Estadísticos de Control:
Seguidamente se calcularán los “Estadísticos de Control”, a fin de determinar si en las zonas estudiadas existe un “Movimiento Oscilatorio Consistente” que indique la presencia de Sincronismo en alguna o algunas de Zonas estudiadas:
5.7 Interpretación de los Resultados
5.7.1 Expresado en Términos Estadísticos:
5.7.2 Expresado en Términos del Sincronismo:
En el periodo comprendido entre el 19-Ene-06 al 07-Feb-06, existe un Sincronismo en el Precio pactado entre compradores y vendedores.
Luego, un periodo de Caos donde los Precios no se corresponden a ningún patrón.
Posteriormente, en el periodo
comprendido entre el 28-Nov-06 al 15-Dic-06, se reinicio el Sincronismo en el
Precio de Venta de los apartamentos, donde la “Red Social” (comunidad de
personas que necesitan comprar y personas que necesitan vender).
Luego de esta fecha, regresa el periodo de Caos en las operaciones de compra – venta hasta el final de la muestra.
5.7.3 Expresado en Términos de “Valor de Mercado”:
6.0 CONCLUSIONES
El Sincronismo y las Redes Sociales, son novísimos
descubrimientos que aun están en fase de estudio.
La mensajera de texto (SMS), Internet, el
comportamiento animal y el comportamiento humano; se rigen bajo estos
conceptos.
Si bien aun esta en estudio la descripción Físico
– Matemática – Estadística del Sincronismo; como se ha demostrado en esta
Monografía, es posible detectarlo.
El Sincronismo, examinado desde el punto de
vista inmobiliario; permite visualizar y entender los periodos caóticos de
inestabilidad de los precios de los bienes raíces.
El Sincronismo, analizado desde la perspectiva
del Profesional Tasador, permite obtener una más real definición del Valor del
Mercado y sobre todo de la validez de ese Valor a través del tiempo.
El análisis de la Data (Referenciales y
Comparables), obliga a un mayor cuidado en su selección y depuración; so pena
de no poder localizar las Zonas o Lapsos de Sincronismo.
Si bien para esta Monografía, la selección inicial
de las Zonas o Lapsos donde se presume la presencia de Sincronismo se hizo de
manera “grafica”, en base a la búsqueda manual de segmentos de curva en una
serie temporal, que tuvieran un comportamiento aparentemente oscilatorio
(similares amplitud y frecuencia); en el futuro, este proceso podría
automatizarse mediante el desarrollo de softwares de análisis estadístico que
permitan localizarlas dichas zonas con mas precisión.
Caracas Noviembre de 2007
Ing. Roberto Piol
CIV 32.290 / SOITAVE 260
Bibliografía
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