SOCIEDAD DE INGENIERIA DE TASACION DE VENEZUELA (SOITAVE)
               V CONGRESO VENEZOLANO DE VALUACION
               IV JORNADAS NACIONALES DE CATASTRO
                  BARQUISIMETO. NOVIEMBRE, 1993
               METODOLOGIA DE CORRECCION POR RUIDO
              EN INMUEBLES ADYACENTES A AEROPUERTOS
               
               Adaptación a Venezuela del enfoque
               utilizado por la Comisión Roskill
     para localizar el Tercer Aeropuerto de Londres (1,968)
             en cuanto a la desvalorización de los
         inmuebles por causa del ruido de tráfico aéreo
                   Ing.   Roberto Piol Puppio
                          CIV: 32.290
                          SOITAVE: 260
1.0 INTRODUCCION
El Gobierno del Reino Unido, estableció en Mayo de 1,968, la
Comision  Roskill,  un   grupo  multidisciplinario  reunido  para
investigar los méritos relativos de las diferentes localizaciones
para  la construcción  del Tercer  Aeropuerto que  serviría a  la
ciudad de Londres.
Dentro de los Costes Sociales  que se analizaron, se estudió
el  impacto del  ruido  del  tráfico aéreo  en  el  valor de  los
inmuebles.
El análisis para la determinación  del Costo por la molesti
al ruido,  se basó en la  hipótesis que el ruido  podía afectar a
los  ocupantes de  las  viviendas.  Para  la  verificación de  la
misma,  se  utilizó  técnicas  de encuestas  para  determinar  la
compensación hipotética  necesaria.  Se supuso que  los ocupantes
otorgan valoraciones subjetivas a  sus viviendas.  La medición de
esta sobre-valoración sobre  el precio de la  casa, constituye lo
que  se  denomina  REVALORIZACION.   Si un  vecino  se  mudara  a
consecuencia del ruido del  aeropuerto, pierde entonces parte del
precio de  su casa -DEPRECIACION ECONOMICA  que aparece reflejada
en los valores del mercado inmobiliario del sector-.
2.0 METODOLOGIA EMPLEADA PARA LA MEDICION DEL FACTOR RUIDO
Para la  medición del ruido,  la Comisión utilizó  un Indice
denominado  "Indice de  Molestia por  Ruido" (NNI  sus siglas  en
inglés); el cuál toma en cuenta el número de aviones por día y el
tiempo de  silencio (período en  el que ni despegan  ni aterrizan
aviones), así como  el nivel de ruido producido  por las turbinas
de los aviones medido a través de un decibelímetro.
El Indice NNI fué el  resultado de una correlación entre los
factores  arriba  mencionados  y  la reacción  subjetiva  de  los
habitantes, medido a través de  encuestas, en el sector adyacente
al aeropuerto de Heathrow, cercano a Londres.
Estos  valores  se  plotearon  en un  plano  del  aeropuerto
mencionado.  Dicho  estudio generó un modelo  matemático donde el
nivel de ruido,  en un sector plano, generalmente  tiene forma de
"hueso" tal como se observa en el Gráfico Nro.  1.
La Comisión estableció que el ruido de los aviones molestan,
cuando  estos sobrepasan  el nivel  de NNI  = 35.   Por lo  tanto
aquellos sectores donde  el Nivel de Molestia por  Ruido es menor
que  este valor,  se consideró  que  no eran  afectados por  este
factor.
Además  las  Comisión estableció  que  el  Nivel NNI  en  la
cabezera  de pista  donde despegan  los aviones  en mayor  que el
extremo opuesto donde aterrizan los mismo.  Esta observación solo
es    válida   en    aeropuertos    donde    la   dirección    de
despegue-aterrizaje es constante.
El estudio  a través  de las  investigaciones en  la Oficina
Municipal  de Catastro  de  las ciudades  de  Heathrow y  Gatwick
(donde su ubican  los dos aeropuertos que servían  a Londres para
la  fecha  del  estudio), efectuadas  para  viviendas  idénticas,
afectadas por varios niveles de NNI; arrojó una Pérdida del Valor
de los inmuebles en un 29%  para el Término Central de la muestra
(Mediana).   La  comisión decidió  tomar  como  norma o  base  de
trabajo este porcentaje de depreciación  para medir la pérdida de
valor por molestias del ruido.
3.0 ADECUACION DEL MODELO PARA VENEZUELA
3.1 Metodología Empleada
Debido que en Venezuela no existe un estudio formal sobre la
incidencia del ruido en el  valor de las propiedades, se procedió
a efectuar encuestas en Maiquetía, Maturín y Ciudad Bolívar.
Se  escogió  Maiquetía,  por  ser el  aeropuerto  que  mayor
tráfico  aéreo administra,  el cuál  en la  cantidad de  toques y
despegues  se  le  puede   comparar  con  los  aeropuertos  antes
mencionados.
Se  escogió Maturín  y Ciudad  Bolívar, por  ser aeropuertos
dentro de la ciudad, donde existe un tráfico aéreo constante.
En cada  localización se escogieron inmuebles  cercanos a la
parte central  de la pista donde  el Nivel de Ruido  se supuso en
NNI  = 55  e inmuebles  localizados en  ambas cabeceras  de pista
dentro del denominado  "Cono de Aproximación" donde  se supuso un
NNI = 35.
Se  les solicitó  a entrevistados  responder a  la siguiente
pregunta: ¿Creé Usted que el  Ruido de los Aviones desvaloriza su
casa?.
Los resultados fueron los siguientes:
PARA UN NIVEL DE MOLESTIA POR RUIDO DE 35 NNI
RESPUESTA MQT MUN CBL MEDIANA
SI 47% 48% 50% 48%
NO 35% 42% 40% 39%
NO SABE 23% 8% 9% 13%
PARA UN NIVEL DE MOLESTIA POR RUIDO DE 55 NNI
RESPUESTA MQT MUN CBL MEDIANA
SI 85% 90% 89% 89%
NO 5% 10% 8% 8%
NO SABE 6% 1% 3% 3%
3.2 Tratamiento de los Datos
3.2.1 Se  determinará la ecuación  de la recta que  relaciona "el
Indice NNI" y el Porcentaje de  la población que considera que la
presencia del ruido " NO DESAVALORIZA" el bien inmueble.
PENDIENTE:   -1,55  
ECUACION DE LA RECTA: Y = -1.55 X + 93.25
35 39
55 8
INTERPRETACION GRAFICA DE  LOS RESULTADOS: A medida  que el Nivel
de  Molestia  por  Ruido  Aumenta,  los  habitantes  de  la  zona
consideran que su propiedad se desvaloriza.
3.3 Hipótesis  sobre la relación entre  la Pérdida de Valor
y el Nivel de Ruido
3.1.1 La premisa obtenida por  la Comisión Roskill, en cuanto que
una Desvalorización  del 29%  afecta a  la mediana  de diferentes
propiedades afectadas  por varios  grados de  Nivel de  Ruido, se
tomará como punto de partida para esta estimación.
3.2.2 Basados en el Estudio realizado en los Tres (3) Aeropuertos
Nacionales  estudiados  y  relacionados  con  el  cálculo  de  la
relación del ruido anteriormente deducida se obtiene la siguiente
data:
  PERSONAS QUE CONSIDERAN PERSONAS QUE CONSIDERAN
  QUE EL RUIDO NO   QUE EL RUIDO SI
INDICE DEPRECIA SU PROPIEDAD DEPRECIA SU PROPIEDAD
NNI %   %
30   46,75     53,25
35   39,00     61,00
40   31,25     68,75
45   23,50     76,50
50   15,75     84,25
55   8,00     92,00
60   0,25     99,75
65   0,00     100,00
3.2.3  Partiendo de  la premisa  del  la Comisión,  que el  ruido
empieza a afectar sobre la propiedad  sobre un nivel NNI = 35, se
utilizará la misma  tasa de proporcionalidad que  existe entre el
INDICE NNI y  el porcentaje de la población que  considera que el
ruido SI DEPRECIA su propiedad:
  %  
  DEPRECIACION
INDICE SOBRE EL
NNI VALOR DEL INMUEBLE
30 0,00  
35 29,00  
40 32,68  
45 36,37  
50 40,05  
55 43,74  
60 47,42  
65 47,54  
INTERPRETACION  DE  LOS RESULTADOS:  A  medida  que el  Nivel  de
Molestia por Ruido auumenta, se produce una desvalorización de la
propiedad directamente proporcional al NNI.
4.0 SIMPLIFICACION Y ADAPTACION DEL METODO
La dificultad  de aplicación de esta  metodología, radica en
que no existen  mediciones ni estudios del Nivel de  Ruido en los
Aeropuertos  del país,  por  lo  tanto la  obtención  del NNI  es
prácticamente imposible de obtener.
Para estandarizar  las Unidades NNI podemos  generalizar las
siguientes localizaciones:
UBICACION RELATIVA NNI
INMUEBLES UBICADOS A LO  
LARGO DE LA PISTA   55-60
INMUEBLES UBICADOS EN  
LAS CABECERAS DE PISTA 45-50
INMUEBLES UBICADOS DENTRO  
DEL CONO DE APROXIMACION 35-40
NOTA 1: El  Nivel NNI = 65  se considera como el  máximo nivel de
ruido y se reserva para  las edificaciones ubicadas dentro de los
linderos del aeropuerto
NOTA 2:  La delimitación  del Cono  de Aproximación  de cualquier
Aeropuerto  Nacional,  está  bien  definido  por parte  de  la
Dirección  de Transporte  Aéreo  del Ministerio  de Transporte  y
Comunicaciones  y  en  las  Ordenanzas  de  Urbanismo  de  muchas
ciudades.
5.0 EJEMPLO DE APLICACIÓN
Sean los inmuebles siguientes, ubicados en las localizaciones que
se muestran en el plano adjunto:
  PRECIO
REF UNITARIO
A 85000,
B 90000,
C 100000,
D 150000,
E 110000,
INMUEBLES UBICADOS A LO LARGO DE LA PISTA: A, B
INMUEBLES UBICADOS EN  
LAS CABECERAS DE PISTA:     E
INMUEBLES UBICADOS  
DENTRO DEL CONO DE APROXIMACION:   C, OBJETO
LEJOS DEL AEROPUERTO:     D
      FACTOR   FACTOR VALOR
  PRECIO DESVALOR. DEPRECIACION CORREC. UNITARIO
REF UNITARIO NNI POR RUIDO (1-FAC.) (OBJ/REF) CORREG.
OBJETO -.- 40 32,68 67,32 1,0000 -.-
A 85000, 55 43,74 56,26 1,1965 101699
B 90000, 55 43,74 56,26 1,1965 107681
C 100000, 40 32,68 67,32 1,0000 100000
D 150000, 0 0,00 100,00 0,6732 100973
E 110000, 35 29,00 71,00 0,9481 104292
VALOR PROMEDIO CORREGIDO:      102.929,00 Bs/M2