| Title:Metodología Valuatoria para Obras Inconclusas | ||||
| Metodología
Valuatoria para Obras Inconclusas por Ing.
Roberto Piol Puppio CIV
32.290 / SOITAVE 260 1.0 Justificación del Método Este trabajo tiene como finalidad presentar al Ingeniero
Tasador una metodología que le permita enfrentar el Estudio Valorativo de
inmuebles que no han sido finalizados, no se trata de darle valor a unos
“Cómputos Métricos” de una construcción, sino de considerar a la Obra
Inconclusa como un inmueble especial que
requerirá una metodología valuatoria particular para la determinación del valor
del mismo. Como se verá mas adelante, la metodología a emplear no tiene
nada que ver con el tipo de obra inconclusa a valuar; sino mas bien la
metodología valuatoria dependerá de la data que se disponga para realizar el
avalúo. Dependiendo de los datos que se tengan, dependerá la metodología a
usar. Por supuesto, lo primero que se le ocurrirá al Ingeniero
Tasador es hacer por su propia cuenta o subcontratar la elaboración de los
cómputos métricos de la obra; aunque se verá mas adelante, cuando se deberá
utilizar este criterio, la elaboración del estudio es muy caro, tarda mucho
tiempo, necesita información que puede no estar disponible y es necesario un
personal especializado del que dependerá la exactitud de las cantidades de
obras verificables. Para una obra pequeña tal como una casa quinta o un galpón
industrial, resultaría relativamente sencillo y rápido levantar la obra y
calcular los cómputos métricos, aun sin disponer de planos ni de ninguna otra
información. Pero, para una obra de mediana envergadura tal como un edificio en
etapa final de construcción, un centro comercial u otro; el escenario cambia
radicalmente. Sin tener los planos ni la cantidad de obra ejecutada, levantar
dicho inmueble es un proceso lento y costoso que se reflejará inevitablemente
en los Honorarios Profesionales que tendrá que pagar el cliente y el tiempo de
entrega del Informe Técnico de Avalúo. Precisamente, para lograr rapidez, economía y precisión en
este tipo de estudio valuatorio, se presenta esta metodología, que utiliza toda
la información disponible para obtener el valor de un inmueble que no ha sido
finalizado. 2.0 Consecuencias de la Crisis Financiera La crisis financiera que sufrió Venezuela en los años
recientes, trajo además del cierre y estatificación de varios bancos, una
problemática adicional, que es la cantidad de Obras Inconclusas que se estaban
ejecutando para la fecha de la crisis, ya sea como créditos otorgados por
dichas entidades financieras o que estaban siendo desarrolladas por los propios
bancos o sus empresas relacionadas. Estos inmuebles, son por definición de difícil liquidación
por FOGADE debido a sus características muy particulares (obras no finalizadas
que requieren una importante inversión por parte del adquiriente para su finalización
y comercialización) y además son de compleja valoración, ya que en la mayoría
de los casos las informaciones básicas tales como planos aprobados, presupuesto
de obra, valuaciones, cantidades de obras ejecutadas, cantidad de dinero
invertido etc., no existen o nadie sabe donde están archivadas. La aplicación de esta metodología, no solo permitirá conocer
con bastante precisión el Valor Actualizado de dichos inmuebles, sino que
servirá de valiosa guía a los interesados para determinar la magnitud de la
inversión que deben realizar para finalizar dichas obras. 3.0 Problemática de las Obras
Inconclusas Este problema, es el mas común al que tienen que enfrentarse
el Ingeniero Tasador frente a una asignación de este tipo. La ausencia de
información es tan amplia, que el Avaluador la mayoría de la veces ni siquiera
se le suministra un plano de arquitectura de la obra. La información básica que debe obtenerse para realizar el
Estudio Valorativo del bien debe ser por lo menos la siguiente: a) Planos aprobados por la Autoridad
Municipal b) Permisos de Construcción, demás
permisos y certificados c) Presupuesto Original de la Obra d) Contabilidad de Costos de la Obra e) Copia del Libro de Obra f)
Planos
de Obra debidamente modificados g) Actas de inicio y paralización
(si la hubiera) h) Copias de la Valuaciones
aprobadas i)
Corte
de Cuenta o Cuadro de Aumento y Disminución Como se expresó al principio de este trabajo, la Metodología
a emplear va a depender de la información de que el Ingeniero Tasador sea capaz
de obtener; mientras mas información de la de arriba señalada se consiga, mayor
precisión arrojará el resultado final del Informe de Avalúo. Es de hacer notar, que la primera fuente de información para
obtener estos datos es el contratista de la obra, sin embargo el promotor y el
acreedor hipotecario deberían también de tener parte de esta información en sus
archivos. Es muy importante la visita a la Dirección de Ingeniería
Municipal de la jurisdicción del bien a ser valuado, ya que en el
correspondiente expediente debería obtenerse gran parte de la información
arriba descrita y además se podrá verificar datos tan importantes como el Area
Máxima de Ubicación y el Area Máxima de Construcción, parámetros
importantísimos para la determinación del Valor Actualizado de la Obra Inconclusa. 4.0 Obras donde existe una
Contabilidad de Costos Para iniciar la metodología, se comenzará con el mas
favorable de los casos: La Obra tiene una Contabilidad de Costos. Se define como Contabilidad de Costos de una Obra, la
relación de todos los ingresos y erogaciones efectuadas en la misma,
registradas de una forma ordenada y cronológica. En teoría, el Valor de la Obra será igual al Costo de la
misma, es decir, que la sumatoria de todos los costos erogados se corresponderá
con el valor de la obra. Si bien esto es cierto, hay que proceder con mucho
cuidado ya que los Costos Financieros aquí también cuentan. Los costos del proyecto, permisología, impuestos
municipales, incorporaciones etc., son parte de estos costos y por supuesto los
intereses causados por el crédito que prestó el Banco también son parte de los
mismos. El problema se presenta cuando la Obra Paralizada está
gravada por una hipoteca o existe alguna obligación sobre la obra que genere
intereses después de la paralización; la situación se complica cuando existen
además de los intereses y la amortización a capital, los intereses de mora. En
este caso hay que determinar cuanto de estas erogaciones monetarias forman
parte del costo y cuales no lo forman. Por lo general, los préstamos hipotecarios a los
constructores se liquidan en base proporcional a la obra ejecutada, por lo
tanto formarán parte del costo de la Obra, aquellas obligaciones debidamente
documentadas, correspondiente a la cantidad de obra ejecutada al momento de la
paralización y los correspondientes intereses causados hasta la fecha del
avalúo o el plazo de vencimiento de la obligación (lo que ocurra primero). Si aceptamos como válido este criterio, nos podemos dar
cuenta que los atrasos y los intereses de mora, mas bien castigan el Valor de
la obra, ya que esas erogaciones no forman parte del Costo de la misma. Para ilustrar este concepto, revisemos el siguiente ejemplo:
Si nos fijamos el período del crédito es de un año, es decir
que teóricamente la obligación debió honrarse para el 17 de Mayo de 1996. Sin
embargo, de acuerdo al informe anterior, la obra fue paralizada en el mes de
enero de 1996 y el Informe de Avalúo correspondería al mes de Agosto de 1996. De las anteriores observaciones obtendríamos las siguientes
observaciones: a) El
monto de los intereses causados hasta Mayo de 1996, formarían parte del Costo
de la Obra b) Los
intereses, deberán ser calculados en base a los montos parcialmente liquidados
por la Institución financiera, en cada valuación de obra y no en base al monto
total liquidado del préstamo c) Los Intereses que
sean generados después de Mayo de 1996 no formarán parte del Costo de la Obra Siguiendo el mismo razonamiento, si el Informe de Avalúo
hubiera sido elaborado en el mes de Enero de 1996, los intereses y costos
financieros que forman parte del Costo de la Obra deberían ser calculados hasta
esa fecha y no al final del lapso del crédito pactado (Mayo de 1996). EJEMPLO PRACTICO DE LA APLICACIÓN DEL METODO Análisis del Caso En Agosto de 1996, se asignó el Informe de Avalúo de un
terreno y las edificaciones no concluidas, sobre él edificadas. El Ingeniero
Tasador, obtuvo del promotor de dicho proyecto la siguiente Contabilidad de
Costos, correspondiente a un edificio multifamiliar de baja densidad en un
sector recreacional-vacacional en Río Chico. a) Analizando los
recaudos y después de haber inspeccionado el inmueble, el Ingeniero Tasador
hizo las siguientes observaciones: b) El promotor inicia
la obra en enero del año 1995, comenzando desde el proyecto de arquitectura; el
promotor utiliza en parte sus recursos propios (Préstamo del Propietario) y
solicitó un préstamo a corto plazo (Pagaré Bancario con garantía sobre el terreno)
para completar el capital necesario para desarrollar el proyecto. c) El promotor
contrató a una empresa constructora para llevar a cabo la obra. c) Pese a los
esfuerzos económicos del promotor, para el mes de Noviembre no puede enfrentar
los gastos, suspende los pagos al contratista y paraliza la obra. Análisis de la
Contabilidad de Costos:
Tal como se puede observar en la Contabilidad del promotor,
al fin del período fiscal (31-Dec-95) se han invertido Bs. 43,978,943.51 en la
obra. Si no existieran obligaciones pendientes, este fuera el
Valor de la edificación. Cálculo de los Costos
Financieros: Analizando las obligaciones que el promotor constituyó con
la Institución Financiera “Banco Real, C.A.” podemos observar que las mismas
fueron pactadas de la siguiente manera:
Tal como puede observarse en el cuadro anterior, ambos
pagarés vencían después de la paralización de la obra, por lo tanto los intereses que se generaren entre la fecha
de paralización y el vencimiento de los mismos formarán parte del valor de la
obra, en la forma siguiente:
Haciendo un resumen de las obligaciones pendientes con el
Banco se obtiene:
El monto de los intereses pendientes de Bs. 665,758.16, van
a formar parte del costo de la obra y por lo tanto de su valor: Costos Financieros
del Dinero aportado por el promotor: El dinero que invirtió el promotor en el desarrollo del
proyecto también tiene su valor; el propietario tuvo por lo menos dos opciones: a) Invertir el Dinero en construir
la obra b) Colocar Su Dinero en una
institución financiera y ganar intereses Ya que en este caso el propietario seleccionó la opción a); se deberá calcular cual es el
costo de esa cantidad de dinero invertida, utilizando como criterio: “El costo de oportunidad de su dinero
invertido sería igual a la suma de dinero que le hubiera producido por concepto
de intereses, el haber colocado esa misma cantidad de dinero, durante el mismo
plazo en un instrumento financiero de mínimo riesgo una institución bancaria”. El Avaluador, en cada caso y de acuerdo a las condiciones
del mercado financiero, deberá definir cual es ese instrumento financiero de
mínimo riesgo (Cuenta de Ahorro, Depósito a Plazo Fijo, Fondo de Activos
Líquidos etc.) así como determinar la correspondiente tasa de interés. Es importante también determinar cual es el plazo. En
nuestro criterio, el plazo deberá ser computado hasta la fecha de paralización
de la obra, a menos que el aporte a la construcción hubiera sido condicionado a
un determinado plazo e interés, cosa que si así fuera, deberá computarse como
una Obligación y aplicar los mismos criterios del punto anterior. En este ejemplo utilizaremos como instrumento financiero de
comparación el plazo fijo a 90 días y como tasa de referencia el promedio de
los mismos durante el año 1995 y la fecha de paralización será 30-Nov-95:
El monto de los intereses igualan al costo del dinero
aportado por el promotor: Bs. 3,331,326.50, y van a formar parte del costo de
la obra y por lo tanto de su valor: Cálculo del Valor
Actualizado de la Obra Inconclusa:
La cantidad de Bs. 47,976,028.17 es el Valor de esta
edificación inconclusa donde fue posible obtener la contabilidad y demás
recaudos. Limitaciones del
Método: Esta metodología es válida solo en el caso que la fecha de
elaboración del avalúo No Diste
mucho tiempo de la fecha de paralización. Si el lapso de tiempo es muy largo,
los costos empleados en la construcción de la obra se desactualizan no
haciéndolos representables del Valor de la Construcción; además existirían
costos adicionales de Reinicio de Obras, mantenimiento y reparación de daños
causados por la paralización que afectarían el cálculo del valor actualizado de
la edificación 5.0 Obras donde es posible obtener el Cuadro de Cierre de
Obra Ejecutada Justificación del
Método: No siempre es posible obtener la información contable de los
recursos invertidos en la obra como fue el caso de la metodología anterior. Sin embargo, se puede obtener un Valor bastante ajustado a
la realidad, si en la obra inconclusa objeto del avalúo, fuera posible obtener
el Cuadro de Cierre o Corte de Cuenta donde se exprese la cantidad de obra
realmente ejecutada. El Cuadro de Cierre: Se define como Cuadro de Cierre, el resumen de las
cantidades de obras realmente ejecutada en una construcción. El Cuadro de Cierre, para que sea indicativo debe contener,
por lo menos, los siguientes elementos:
Los Cuadros de Cierre, generalmente se elaboran al finalizar
una obra y su utilidad es la mostrar realmente cual fue el costo verdadero de
la misma. Cuando el Cuadro de Cierre se elabora antes de la culminación de la obra,
se denomina “Corte de Cuenta”. Los Cuadros de Cierre, así como los presupuestos, además de
describir los cómputos de la partida, también expresan el Precio Unitario de
cada partida y su precio total. Con el Cuadro de Cierre, obtenemos solamente la cantidad de
obra realmente ejecutada ya que los precios unitarios se obtendrán de otra
fuente. El Costo de
Reposición: En el Presupuesto de Obra se consiguen los precios unitarios
de cada una de las partidas que conforman la obra para el momento de la contratación. En el Cuadro de Cierre se obtienen los precios unitarios que
han sufrido reconsideraciones así como el precio unitario de las Obras Extras. Sin embargo, ninguno de los anteriores son los Precios
Unitarios Actualizados o Precios Unitarios de Reposición. Definimos como Precio Unitario de Reposición de una partida
a la cantidad de Bolívares por la Unidad de Medida (Bs/M2; Bs/M.L.; Bs/M3;
etc.), que debería pagarse para la ejecución a la fecha del avalúo. No se deberá confundir este Precio Actualizado con el
concepto de Valor Actualizado, el Valor Actualizado se define como el resultado
del Valor de Reposición afectado por su Depreciación Acumulada (V.A. = V.R. *
Deprec.). En una obra, no podemos hablar del concepto clásico de “Depreciación” ya que la misma involucra
los conceptos de Edad y Vida Util. La Edad de un inmueble, comienza a correr a partir de la
finalización de la misma (que sería el momento que la misma empieza a prestar
un servicio), en una obra inconclusa no podemos hablar de Edad o de Vida Util,
porque simplemente el inmueble no ha comenzado a prestar un servicio. Sin embargo, si existe un factor que castiga su valor; que
es el “Costo de Reinicio”, el cual posteriormente se estudiará, producido por
la necesidad de invertir una cantidad de dinero para mantener, reparar y
reiniciar una obra paralizada. Determinación del Costo de Reposición: El
Análisis de Precios Unitarios: El
análisis de Precios Unitarios es
quizás el instrumento más confiable para
la determinación del Costo de Reposición.
El análisis consiste en desglosar en tres (3) grandes grupos MATERIALES,
EQUIPOS Y MANO DE OBRA (Además de
agregar los Costos Administrativos y la Utilidad Empresarial). Lo más
importante de un Análisis de Precios
Unitarios es fijar el RENDIMIENTO de la obra, o sea la cantidad de obra que se ejecutará en un día o por la unidad de medida. Este
parámetro es el más importante ya que
todos los términos gravitarán en
torno a este concepto ya que se
define como UNIDAD para cada partida el Costo dividido entre el
Rendimiento. Hay que
ser cuidadosos en la
determinación del factor que comprende las prestaciones Sociales,
Antigüedad, Cesantía, Vacaciones, Feriados
etc., este dato
depende en Venezuela
generalmente del Contrato colectivo que
Firma la Federación de
Trabajadores de la Construcción y
la Cámara de Industria de la
Construcción y se expresa como un porcentaje
que debe incrementar al Valor Unitario
de la Mano de Obra. Las Bases
de Datos de Costos de Construcción: Existen varias
empresas especializadas en el
país, que se dedican mediante algoritmos
propios, a calcular los precios unitarios de diversas partidas y subpartidas
que componen una obra en cuestión. Estas
empresas, consiguen con gran
precisión obtener los precios unitarios pero con la desventajas que siempre están referidos a
Caracas o a Grandes Centros Urbanos. La unión
de las diferentes partidas que componen
la obra y los cómputos métricos definirán el Valor de Reposición Total de la obra Implementación del Cálculo del Valor Actualizado de una Obra
Inconclusa Para la determinación
del Valor Actualizado de una Obra aplicando esta metodología se deberán seguir
los siguientes paso: I) Determinación de
las Cantidades realmente ejecutadas de la Obra: A través del Cuadro de Cierre, se obtendrá la totalidad de
las cantidades de obra realizadas. II) Determinación de
los Precios de Reposición: Para cada una de las partidas del Cuadro de Cierre, se
procederá a la búsqueda del Precio de Reposición al costo de la fecha del
avalúo. Estos Precios de Reposición se localizarán en las
publicaciones especializadas de Costos de Construcción tales como
Data-Construcción, C.S.P., FUNDACONSTRUCCION, Manual del Colegio de Ingenieros
etc. En caso de que una o varias partidas del Cuadro de Cierre
sean atípicas o no puedan ser localizados en las publicaciones precitadas, se
deberá calcular el Análisis de Precios Unitarios para cada partida. III) Determinación
del Costo Total de Reposición: La Sumatoria del producto de las cantidades de obra de cada
partida por su correspondiente Precio de Reposición determinará el Costo Total
de Reposición. IV) Determinación del
Factor de Corrección por Actualización de los Precios Unitarios: Si Venezuela fuera un país sin inflación o con una inflación
muy pequeña, el Costo Total de Reposición de la Obra sería igual al Valor de la
Obra inconclusa. Sin embargo, durante muchos años, se ha observado en la
economía venezolana una tendencia casi mensual en el aumento de los precios de
los insumos y servicios. Cuando calculamos el Costo Total de Reposición estamos
asumiendo que todas las cantidades de obra fueron ejecutadas instantáneamente
para la fecha del avalúo, cuando en realidad eso no es así, ya que para llegar
al estado actual de la construcción tuvo que transcurrir un período de tiempo
desde el inicio de la obra. Una obra en construcción necesita un lapso para ser
ejecutada, en ese lapso lo mas seguro es que los precios de los materiales,
equipos, herramienta, mano de obra etc. hayan aumentado de precio dos o mas
veces durante el lapso de construcción de la obra, por lo tanto será necesario
determinar un factor que corrija esta situación:
En la ilustración (1) se expresa el cálculo del Costo Total de
Reposición, calculado para la fecha del Avalúo (10 meses contados a partir del
inicio de la obra). En la ilustración (2) se expresa las erogaciones reales de dinero
llevadas a cabo por los promotores hasta el momento de la paralización Como puede observarse claramente en los gráficos anteriores
la obra tuvo una duración de 8 meses antes de su paralización. En un régimen
inflacionario, como es el caso de Venezuela, los Precios Unitarios de
Reposición en el mes 10 (fecha del avalúo), va a ser mucho mayores a los
Precios Unitarios vigentes para el comienzo de la Obra (mes 1) o los del mes 5.
Con el transcurrir del tiempo los Precios de Materiales y Equipos aumentan, y
por lo tanto lo harán los Precios Unitarios de las diferentes partidas. Por lo
tanto se deberá deducir un coeficiente que corrija el diferencial entre el
cálculo del Costo Total de Reposición en el mes 10 y la variación de los
Precios Unitarios durante los 8 meses que duró la obra. Se utilizará en este trabajo el siguiente modelo para
calcular el Factor de Corrección por este concepto:
Donde: n:
Período de tiempo entre el inicio y paralización de la obra[RP1] i: Tasa pasiva promedio para depósitos a plazo Este Factor de Corrección, le será aplicado al Costo Total de
Reposición para obtener el Valor Actualizado de la Obra. V) Determinación del
Costo de Reinicio: Se define como Costo de Reinicio a todos los gastos que se
deberán erogar por concepto de reparaciones, mantenimiento y reemplazos, antes
de poder reinciar los trabajos de construcción de una obra paralizada. Mientras mas tiempo transcurra entre la fecha de
paralización y la fecha de reinicio, mayor será el Costo de Reinicio de la
obra. El cálculo del Costo de Reinicio deberá realizarse en base a
una inspección y presupuesto detallado de las actividades a realizar para
garantizar el reinicio de la obra, incluyendo Honorarios Profesionales de
especialistas, materiales, equipos, personal de mantenimiento etc. Para el Ingeniero Tasador, puede ser muy difícil u oneroso
la determinación de esta erogación; por lo tanto se podrá empíricamente
calcular un factor Este factor
Donde: P
= Tiempo transcurrido entre la paralización y el Avalúo T
= Duración de la Obra entre su inicio y
su paralización C.R.I.
= Costo de Reinicio de la Obra C.T.R.
= Costo Total de Reposición Este Factor de Corrección del Costo de Reinicio VI) Determinación del
Valor Actualizado de la Obra inconclusa: El Valor Actualizado de la Obra será la siguiente:
Donde: V.A.
= Valor Actualizado de la Obra Inconclusa C.T.R.
= Costo Total de Reposición F.C.
= Factor de Corrección por Actualización de Precios Unitarios C.R.I.
= Costo de Reinicio de la obra Ejemplo Práctico donde se demuestra la utilización del
Método En fecha 15-May-96, a un Ingeniero Tasador le es confiado la
asignación de calcular el Valor Actualizado de una obra inconclusa. Después de reunirse con el constructor, el Ingeniero Tasador
obtiene el Corte de Cuenta, debidamente suscrito por el profesional residente,
para la fecha de la paralización; así como copias de las Actas de Inicio y
Paralización de la obra que a continuación se transcriben:
El Ingeniero Tasador, habiéndose percatado que estaban
reflejadas todas las cantidades de obras realmente ejecutadas en la obra,
procedió a calcular el Costo Unitario de Reposición de cada una de las partidas
que conformaban el Cuadro de Cierre. Para esta tarea procedió a la búsqueda de
los precios unitarios de cada partida en la última edición (Abril 1996) de un
manual de Costos de Construcción[1]
De esta manera el Ingeniero Tasador logró determinar el
Costo de Reposición para Mayo de 1996 de la Obra inconclusa; sin embargo el
profesional calculó de acuerdo a las Actas de Inicio y Paralización, que la
obra ejecutada para llegar al grado de terminación en que se encuentra, tardó
Ocho (8) meses. Por lo tanto procedió a calcular el Factor de Corrección que
compensaría la variación de los precios unitarios durante ese lapso de
construcción:
En la inspección llevada a cabo en el sitio donde se
construía la obra, el Ingeniero Tasador observó que durante el tiempo de
paralización la construcción había sufrido algunos desperfectos tales como el
robo de algunos componentes de electricidad y plomería, la oxidación en la
armadura descubierta, placas vaciadas parcialmente, servicio de agua y luz
cortados, maleza cubriendo gran parte del terreno alrededor de la obra,
materiales de construcción en mal estado y otra serie de observaciones. El Profesional Tasador, dedujo que se debería utilizar
recursos adicionales para subsanar estas fallas antes del reinicio de la obra;
sin embargo resultaba muy difícil calcular el monto de los daños a reparar por
falta de información precisa sobre los mismos. Debido a esto prefirió estimar
el monto de reparación de estos daños, como un porcentaje sobre el Costo Total
de Reposición ya calculado. Esta suma de dinero que deberá invertirse antes del reinicio
de la obra, castigará al Costo Total de Reposición:
Una vez tomados en cuenta todos los factores que corrigen al
Costo Total de Reposición, el Ingeniero tasador procedió a calcular el Valor
Actualizado de la Obra Inconclusa de la siguiente manera:
6.0 Obras donde solo es posible obtener el Presupuesto
Original de la Construcción Justificación del
Método: A veces, de una obra paralizada solo nos es posible obtener
el Presupuesto Original de la Construcción. El Presupuesto Original de la Obra, es quizás uno de los
documentos, que la mayoría de las veces se puede localizar. Si el promotor no
lo tiene (o no lo quiere suministrar, como es en la mayoría de los casos), la
Institución Financiera que otorgó el préstamo seguramente lo tendrá, o el
Profesional Inspector Externo (que casi siempre lo contrata el ente financiero)
es muy probable que lo tenga, o hasta es factible localizarlo en la
correspondiente Dirección de Ingeniería Municipal que otorgó el permiso o
conformidad de uso. Utilidad del
Presupuesto Original de Obra: Aunque anteriormente dijimos que lo ideal sería calcular los
cómputos métricos de la obra inconclusa, en la realidad es muy difícil, ya que
el procedimiento es largo y encarecería mucho el costo del informe de avalúo. Sin embargo, el Presupuesto Original de Obra por si solo no
nos sirve para nada. Para que este sea significativo en cuanto al cálculo del
Costo Total de Reposición, debe ir acompañado de un Informe de Inspección;
donde se establezca las cantidades de obra realmente ejecutadas. En este caso
la precisión del Valor de la obra será directamente proporcional a la exactitud
de la Inspección de la misma. El Informe de
Inspección: Como antes dijimos, la precisión del método radica en la
exactitud de la Inspección de la Obra Ejecutada. El traslado de estas
cantidades de obra ejecutada a las partidas del Presupuesto vendrían a suplir a
los Cómputos Métricos y el producto de estos por los correspondientes Precios
Unitarios de Reposición arrojarían el Costo Total de Reposición. El Informe de Inspección, debe ser confiado a un profesional
con vasta experiencia en obra, ya que de esa información va a depender el
avalúo. El Profesional Inspector deberá poner cuidado en determinar
la cantidad de obra ejecutada en cada partida o grupo de partidas que existan
en la obra. Para esto el Inspector podrá: a) Determinar cuales partidas o
grupo de partidas han sido totalmente colocadas en la obra. b) Estimar que porcentaje de cada
partida o grupo de partidas han sido colocadas en obra. c) Medir aquellas partidas que
puedan ser mensurables en sitio. d) Deducir de que Obras Extra
adolece la construcción o cuales son las partidas destinadas a Disminución. En base a la Inspección realizada, el profesional adecuará
los resultados obtenidos a las partidas de obra presentes en el Presupuesto
Original, teniendo especial cuidado en tomar nota de las Obras Extras y de las
obras no realizadas a fin de encerar dichas partidas. Otro punto sumamente importante para la aplicación del
Método, es la estimación del Tiempo de Paralización (P) y del Tiempo de
Ejecución de Obra (T). El Profesional Inspector, en base a la inspección
realizada, la cantidad de obra ejecutada y soportada en su experiencia; deberá
estimar el Tiempo de Ejecución de Obra (T); y de acuerdo con las informaciones
recaudadas por parte del promotor o la entidad financiera se determinará el
Tiempo de Paralización (P). De esta manera, el Ingeniero Tasador tendrá un instrumento
equivalente al Cuadro de Cierre, que se explicó en la Metodología anterior,
donde se expresarán las cantidades de obra realmente ejecutadas. A este
Instrumento se le denominará Presupuesto de Obra Modificado (PEM). Implementación del
Método: Una vez obtenido las cantidades de obra realmente ejecutadas,
se procederá a determinar el Precio Unitario de Reposición para cada una de las
partidas que comprenden el Presupuesto de Obra Modificado (PEM), para obtener
el Costo Total de Reposición (CTR). Al Costo Total de Reposición, se le determinará su
correspondiente Factor de Corrección por Actualización de Precios Unitarios
(F.C.). De acuerdo al Tiempo de Paralización (P) con respecto al
Tiempo de Ejecución de Obra (T) se calculará el coeficiente El Valor Actualizado de la Obra Inconclusa, se determinará
de acuerdo a la fórmula: V.A. = [ C.T.R * (1 - F.C. ) ] - C.R., tal como se explicó en la
Metodología anterior. Observaciones al
Método: El procedimiento es muy útil cuando solo se posee como única
información el Presupuesto Original de Obra. La Novedad del Método, radica en el hecho de que la
determinación del Costo Total de Reposición, se basará en la Inspección de la
obra y la modificación del Presupuesto Original. Esta metodología es mucho menos precisa que la anteriormente
explicada, ya que la precisión del Método depende de la exactitud de la
inspección de la obra. Sin embargo, una inspección bien realizada por un
profesional experimentado, permite obtener una muy buena aproximación del Valor
Actualizado de la Obra Inconclusa, o por lo menos tan buena como si
dispusiéramos del Cuadro de Cierre. La precisión de la estimación de los Tiempos de Paralización
y Ejecución de Obra, van a depender de la experiencia del Profesional
Inspector. Ejemplo demostrativo
de la Aplicación del Método: Se le asigna a un Ingeniero Tasador el Avalúo de una Obra
Inconclusa correspondiente a un pequeño Centro Comercial en una calle céntrica
de una ciudad importante. El Ingeniero Tasador, se dirige al promotor y a la
Institución Financiera que lo contrató a fin de buscar información. Lo único
que consigue es copia del Documento de Propiedad del Terreno, Copia del
Documento de Hipoteca de 1er. Grado a favor del Banco y un presupuesto de obras
que acompañaba a la solicitud de préstamo:
El Ingeniero Tasador, que también es profesional de la
Ingeniería con amplia experiencia en inspección de obras civiles, procede a
inspeccionar el inmueble a fin de constatar lo que realmente está construido. Para eso el profesional, procede en base a lo estimado en el
Presupuesto Original de Obra, a chequear las partidas que componen la misma.
Para eso mide las construcciones mensurables, estima en forma porcentual
aquellas construcciones que no se pueden medir y observa la existencia de obras
que no están reflejadas en el presupuesto:
Una vez finalizado el Informe de Inspección el Ingeniero
Tasador procede a comparar el resultado de la inspección con el contenido del
presupuesto original de obra; haciendo las modificaciones necesarias para
adecuar lo observado con lo presupuestado. Así mismo agregará las partidas
extras que no fueron Contempladas en el Presupuesto Original de Obra y
sincerará las partidas en base a la inspección. Una vez finalizado con los cómputos, el Ingeniero Tasador
procederá a la búsqueda de los Precios Unitarios de Reposición para cada una de
las partidas a fin de determinar el Costo Total de Reposición (C.T.R.) de la
Obra Inconclusa:
Una vez determinado el Costo Total de Reposición (C.T.R.),
se procederá a calcular el Valor Actualizado de la Obra Inconclusa de la misma
forma como se calculó en la explicación de la Metodología anterior:
Conclusiones y
Comentarios de la Metodología: Si bien el ejemplo se corresponde a una obra pequeña, donde
el propio Ingeniero Tasador pudo efectuar la inspección y medición directa de
la misma, la mayoría de los casos tienen un grado de complejidad mucho mayor,
que obliga a la contratación de profesionales expertos en la materia. Debido a que el peso del método gravita en torno a la
inspección, esta deberá hacerse lo mas precisa posible; sobre todo en el caso
de las partidas que no pueden ser medidas, tales como fundaciones, acero
estructural, tuberías etc. Hay que tener mucho cuidad en la aplicación de los
porcentajes de obra ejecutada sobre las partidas que no puedan ser medidas. El
sentido común y la experiencia en obra son las únicas herramientas con las que
cuenta el profesional inspector. 7.0 Obras donde no se tiene mayor
información: Justificación del
Método: Muchas veces sucede que se le asigne a un profesional de la
valuación la determinación del valor actualizado de una obra paralizada donde
la única información suministrada en el Documento de Dación en Pago. Es muy común, que cuando una Institución Financiera ejecuta
una garantía después de un largo juicio, no se tenga en los archivos algo mas
que la copia registrada de la sentencia donde el Banco se adjudica el “Terreno
y la Bienhechurías sobre él edificadas”. Este caso es muy similar a la metodología anteriormente
explicada, con el agravante que no hay un Presupuesto de Obra que oriente al
Ingeniero Tasador. El primer impulso del profesional de la tasación sería la
medición la edificación y levantar los cómputos métricos de la misma. Este
punto ya fue ampliamente discutido en la explicación de la metodología anterior
y se llegó a la conclusión que aunque era factible para obras pequeñas, el
avalúo se alargaba y encarecía en construcciones de cierta magnitud. El Area Bruta de
Construcción (A.B.C.) como Auxiliar en la determinación del Costo Total de
Reposición (C.T.R.): Se define como Area Bruta de Construcción (A.B.C.), la
proyección horizontal de la obra ejecutada incluyendo el área que ocupan
columnas y paredes, excluyendo los ductos de circulación vertical (excepto las
escaleras). El Area Bruta de Construcción (A.B.C.), es relativamente
simple y rápida de medir en sitio (sobre todo si son áreas repetitivas como en
el caso de un edificio). Las Incidencias de
Costos por Tipología de Obra: Existen dos publicaciones periódicas muy importantes para
los profesionales de la valuación. Estas publicaciones tienen como objetivo
principal el hacer seguimiento de los costos de construcción en base a
diferentes tipos de obras. PROINVEROBRAS, C.A. y FUNDACONSTRUCCION, A.C. son las dos
empresas que se dedican a la publicación de estos Costos por Tipología de Obra,
para ello hacen un seguimiento periódico del movimiento de los precios de
materiales, herramientas, equipos y mano de obra a fin de generar una base de
datos de costos de construcción realmente actualizada. Esta base de datos es
aplicada a modelos tipificados (mas bien, presupuestos prototipo) de varias
clases de obras tales como Vivienda Unifamiliar,
Edificios Multifamiliares, Galpones Industriales, Edificios destinados a
Oficinas, etc.
Adicionalmente, para cada tipo de obra los editores presentan varias
alternativas en cuanto su uso, nivel socio económico al que está dirigida,
sistema constructivo y calidad de sus acabados. Para la obra “Vivienda
Unifamiliar” podremos tener varias tipologías tales como: Casa
de Construcción Tradicional, Casa Sistema Túnel, Casa Tradicional Pareada, Casa
Tradicional Aislada,
etc. Las Incidencias de Costos por Tipología de Obra, expresan
dos cosas muy importantes: a) Indican el Costo de Reposición de
la Obra, expresado en Bolívares por Metro Cuadrado de Area Bruta de
Construcción (Bs/M2). b) Indican en forma porcentual el
peso con la que cada grupo de partidas contribuye a la formación del Costo
Unitario de Reposición de a Obra. La Inspección de la
Obra: La inspección en sí, es la misma que describimos en la
metodología anterior; sin embargo la variante consiste en que se: a) Se deberá escoger la Tipología de
Obra que mas se parezca a la construcción objeto del avalúo. b) Se debe tratar de efectuar las estimaciones de
la cantidad de obra ejecutada, indicando de la forma mas precisa los
Porcentajes de Terminación de cada una de las familias de partidas, apegándose
en lo posible a la clasificación de las mismas. Es de hacer notar, que si en la metodología anteriormente
explicada, la precisión de la inspección era directamente proporcional a la
exactitud del resultado del avalúo; en este caso el problema es mucho mas
crítico. La experiencia en la supervisión de obras similares a la
construcción objeto del avalúo por parte del profesional asignado a que realice
la inspección, es fundamental para la precisión en los resultados por este
método. En comparación, cuando se hace la inspección en base al Presupuesto
Original de Obra, verificamos todas las partidas (o todas las partidas
medibles) ejecutadas de la Obra Inconclusa; sin embargo, cuando vamos a
realizar el Informe de Inspección, solo en base a las Familias de Partidas en
que los editores de estas publicaciones han subdividido la obra, el grado de
desacierto aumenta proporcionalmente. El profesional inspector experimentado, podrá realizar
sustituciones o subdivisiones dentro de la familias de partidas, a fin de
asimilar la obra inconclusa objeto del avalúo, a la tipología seleccionada por
su similitud. Sin embargo, hay que tener mucho cuidado en realizar estas
modificaciones, ya que cualquier pequeña variación en el peso relativo de una
de las familias de partidas en el modelo tipificado, podrá reflejarse
notablemente en la obtención del resultado final (Costo Total de Reposición). Obtención del Valor
Actualizado de la Obra: Una vez determinado el Costo Total de Reposición (C.T.R.),
se procederá ,al igual que las Dos metodologías anteriormente explicadas, al
cálculo del Factor de Corrección por Actualización de los Precios Unitarios
(F.C.), el Costo de Reinicio (C.R.I.) y el Valor Actualizado de la Obra
Inconclusa (V.A.). Ejemplo Explicativo: Una Institución Financiera, después de un largo juicio de
mas de 3 años, se adjudica una parcela de terreno y las construcciones sobre
ella edificada correspondiente a un edificio en construcción de poca altura y
baja densidad de lujo, en una zona exclusivamente residencial de la ciudad de
Maracaibo. Para llevarlo a subasta pública, la institución crediticia
contrata los servicios profesionales de un Ingeniero Tasador a fin de
determinar el Precio Base de dicha oferta. Una vez contratado, el Ingeniero Tasador no pudo conseguir
ningún tipo de información salvo la propia Acta de Remate. Donde solo se cita
el área de la parcela de terreno y se especifica que existen unas
construcciones sobre la misma. La búsqueda de información por parte del profesional fue
infructuosa, ya que ni en la Dirección de Ingeniería del Municipio se pudieron
encontrar planos, Memoria Descriptiva u otra información. El Ingeniero Tasador, se apersonó en el inmueble y midió el
Area Bruta de la construcción, la cual le arrojó 1,258.65 M2. El profesional buscó la
mas reciente publicación de Incidencias de Costos por Tipología de Obra,
la cual resultó la correspondiente a los meses 9 y 10 del año 1995. Examinando
dicho folleto, encontró la tipología de obra que mas se asemejaba a la obra
objeto del avalúo:
Una vez hallada la Tipología de obra que mejor se comparaba
con la construcción a valuar, requirió el apoyo técnico de otro profesional,
experto en inspecciones de obras, quien presentó el siguiente informe de
Cantidad de Obra Ejecutada:
Con esta información el Ingeniero Tasador procedió a
calcular el Costo Total de Reposición (C.T.R.), en base a la aplicación de los
Porcentajes Observados en la inspección a cada una de las partidas que
comprende la Tipología de Obra:
Una vez calculado el Costo Total de Reposición, se procederá
a calcular el Valor Actualizado de la Obra Inconclusa teniendo en cuenta los
siguientes convenios: a) La Fecha del Avalúo se fija para
la fecha de la Inspección (22-Nov-95) b) El tiempo Estimado de
Construcción (T) se fija en 8 meses (información suministrada por el
profesional inspector, en base a la inspección realizada y su experiencia
profesional) c) El Tiempo estimado de
Paralización de la Obra (P) se fija en 3 años (duración del juicio de ejecución
de hipoteca) d) Se escoge las tasas medias para
depósitos a 90 días durante los últimos 8 meses antes del avalúo
Conclusiones Generales de la Metodología: a) A medida que se tenga mayor
cantidad de Información técnica y financiera de la Obra Inconclusa, mejor grado
de precisión se obtendrá en los resultados. b) Los Cómputos Métricos de la
cantidad de obra realmente ejecutada, es la base de la metodología. A medida
que mas precisos sean dichos cómputos, mas acertado será el valor de la obra. c) Las correcciones por
Actualización de Precios Unitarios, responde a un modelo de las matemáticas
financieras. La determinación del Diagrama de Inversión, donde se indiquen los
flujos de caja variables durante el período de ejecución de la obra, permitirá
una mejor aproximación a los resultados obtenidos. d) El factor e) Cualquiera de los métodos aquí
explicados, permiten por su simplicidad un gran ahorro de tiempo en la
valuación de este tipo de bienes. Caracas, 14 de Agosto
de 1996 [1] En el supuesto caso que el Ingeniero Tasador, no hubiera localizado en la Base de Datos de Costos de Construcción una o mas partidas, por ser estas muy específicas; el profesional deberá calcular el correspondiente Análisis de Precio para cada una de las mismas. [RP1]Es importante no confundir este período con el tiempo transcurrido desde el inicio de la obra hasta la fecha de elaboración del avalúo. El lapso de tiempo n solo va a corregir el Costo Total de Reposición en función únicamente al tiempo que ha durado la construcción | ||||
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