| Title:CORRECCION POR FENG SHUI | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| CORRECCION POR FENG SHUI por Ing.
Roberto Piol Puppio CIV 32.290
/ SOITAVE 260 1.0
Justificación de esta Ponencia
Aunque
parezca mentira, el Feng Shui es unos de los factores que ha fijado en el
oriente el valor de los inmuebles desde hace 3,000 años; y aún lo sigue
haciendo. Fue
después de la Segunda Guerra Mundial, de la Guerra de Corea y de la Guerra de
Viet-Nam, que occidente (específicamente la costa oeste de los Estados Unidos)
empezó a escuchar sobre el Feng Shui; y lo que mas le llamó la atención a los norteamericanos:
“Los orientales, sin ninguna causa (conocida entonces) estaban dispuestos a
pagar por algunas propiedades, mas que su valor de mercado”. Esto
desconcertaba a los intermediarios, y cuando analizaron la razón de esta
“excentricidad”, descubrieron que aquellos inmuebles “premium” tenían un buen
Feng Shui. Personas
expertas en valoración como Orell C. Anderson (Prince - Waterhouse Cooper),
Sheida Hodge (General Electric), Randall Bell (Appraisal Institute), Carol
Cannon (Chasse Manhattan), John Hartman (RE/MAX); han estudiado en profundidad
el tema y concluyeron que existe un incremento o disminución del valor de un
inmueble dependiendo de que el mismo tenga un buen o mal Feng Shui. 2.0
¿Qué es el Feng Shui?
El Chi es
el concepto central en el que se basa el Feng Shui. El Chi puede traducirse
como “aliento”, “viento” o “fuerza de vida”. El Chi es efímero, cósmico, es
energía, es espíritu y es materia. El Chi fluye por todos lados como “líneas de
energía”. Si estas
“líneas de energía” fluyen suavemente, ni muy rápido ni muy lento, hablaremos
de un “Buen Chi” (en chino “Sheng Chi”). Sin embargo si las mismas “líneas de
energía” fluyen muy rápido o muy bruscamente, entonces hablamos de un “Mal Chi”
(en chino “Shar Chi). Así como
el “Buen Chi” se relaciona con la armonía, la salud, la prosperidad y la
felicidad; al “Mal Chi” se le relaciona con la hostilidad, la enfermedad, la
adversidad y el infortunio. De esta
manera podemos definir al Feng Shui como una serie de reglas y principios para
regular el flujo del Chi en un inmueble, a fin de obtener el adecuado
equilibrio entre las fuerzas de la naturaleza. El Feng
Shui, en China se practica cuando menos desde la Dinastía Tang (618 al 907
A.C.), se le considera su fundador al maestro Yang Yun-Sang (888 A.C.). No todas
las personas orientales creen en el Feng Shui y algunas podrían hasta sentirse
insultados por asumirlo. En
Occidente, cada día mas gente cree en el Feng Shui, algunos lo han asumido como
un nuevo “estilo de decoración” y otros como algo simplemente “que está de
moda”. El
objetivo de este estudio, es simplemente lograr un correctivo al valor, que circunscriba una
nueva tendencia en la preferencia por ciertos inmuebles. 3.0 Bases
Teóricas del Método de Corrección por Feng Shui
3.1
Randall Bell, MBA (Appraisal Institute): El Feng
Shui, se clasifica dentro del la Clase II (Prima por Motivaciones no
Relacionadas al Mercado) de la Tabla de Bell (Bell Chart) para la Valoración de
Inmuebles bajo Condiciones Perjudiciales. 3.2 Orson C. Anderson, MBA (Prince Waterhouse Cooper): Un comprador que esté especialmente motivado por el Feng
Shui, estaría dispuesto a pagar por un inmueble, hasta un 5% por encima de su
valor de mercado. 3.3 Sheida Hodge, MBA (Profesional Training Worldwide): En el sur del Estado de California, el 70% de los
compradores de descendencia oriental, consideran al Feng Shui para la compra de
una propiedad. 4.0 La Corrección por Feng Shui es Adicional e Independiente del Mercado 4.1 El Modelo de Condiciones Perjudiciales: El Profesor Randall Bell, en su libro Real State Damages: An Análisis of
Detrimental Conditions (Daños a Inmuebles: Un Análisis de Condiciones
Perjudiciales); expone un Modelo de Condiciones Perjudiciales, donde el primer
paso a considerar es el “Valor Intacto”, o sea el valor del inmueble como si no
existiera la “Condición Perjudicial”. Este “Valor Intacto” se refleja como Punto
A en el Gráfico. Una vez que
ocurre
o se descubre la “Condición Perjudicial”, el valor del inmueble cae hasta el Punto
B, el valor durante este período se considera como el mas bajo de la
propiedad y se refleja como un significativo descuento en el probable precio de
venta del bien (tal como está). Algunas condiciones perjudiciales requieren de
una evaluación (técnica, ambiental o económica) a fin de determinar si el mismo
es recuperable, en caso que la evaluación resultase favorable, el modelo
reflejaría un incremento hasta el Punto C. Una vez comenzada la
reparación del inmueble, el modelo registrará otro incremento hasta llegar al Punto
D. El Punto E reflejará el Valor del inmueble una vez considerados
los costos reparación. El Punto F refleja el “Riesgo del Mercado” o
“estigma”y está representado por múltiples opciones: La Optimista, indica el
retorno casi a su “Valor Intacto” y la Pesimista indica un valor por debajo del
Punto E. 4.2 La Tabla de Bell: Dependiendo
del tipo de “Condición Perjudicial”, se van generando diferentes gráficos,
dependiendo de la relevancia o impacto del daño, evaluación, costos de
reparación, etc. La Tabla Bell, organiza todas las “Condiciones Perjudiciales”
en Diez (10) categorías estándar:
4.3 Clasificación del Feng Shui dentro de la Tabla de Bell: El fenómeno del Feng Shui, se clasifica en la Tabla de
Bell como Clase II: Prima Sin Motivación de Mercado. Su representación
gráfica es la siguiente:
|
|  Como
puede observarse en ambos gráficos, existe una Prima por encima del “Valor
Intacto”, o sea el valor fijado por el mercado; sin embargo en el gráfico
primario se observa que la Prima se ocurre solo por una vez, y después de pasar
un lapso de tiempo el Valor del inmueble regresa al “valor de mercado”;
mientras que en el gráfico secundario la condición que generó la prima se
mantiene sobre la vida del bien. 4.3 Conclusión: La corrección
por Feng Shui, es adicional e independiente a los elementos o conceptos
apreciados para determinar el Valor de Mercado de un inmueble. 5.0 Inmuebles con buen Feng Shui pueden alcanzar una Prima del 5% sobre el
Valor del Mercado 5.1 Introducción de Orell C. Anderson[1]: Feng Shui (Literalmente significa “Viento y Fuego”), en
un antiguo sistema Chino de nociones sobre la conjugación entre la vida física
y el ambiente de trabajo usando el concepto de armonía. Estas nociones, pueden
impactar el valor de un terreno o edificación, ya sea habitacional o comercial,
en sitios donde la preferencia de los compradores esté motivada por esta
creencia. Primas
sobre el valor del mercado son pagadas por propiedades que tengan un buen Feng
Shui; o visto de otra forma: Propiedades con un mal Feng Shui pueden sufrir un
largo tiempo de ventas, recibir ofertas por un precio menor que el mercado o no
ser consideradas por los compradores. 5.2 Las Observaciones de Orell C. Anderson: Las observaciones anteriores del Sr. Anderson, se basa en un gran número
de casos de estudio. A continuación, a modo ilustrativo, se desarrollará el
siguiente caso: Parcela de Terreno Industrial: El
inmueble en estudio, se corresponde a una parcela de terreno rectangular, con
un área de 122,425 sq-ft, con frente a 3 calles en una urbanización comercial /
industrial. La parcela de terreno fue comprada en el Otoño de 1995 por 10.68
US$/sq-ft y posee un Buen Feng Shui (Colinas al norte, pendiente ligera al sur
que termina en un lago). Analizando
esta transacción, pereciera ser que dicho inmueble se vendió con una prima, al
compararla con otras propiedades similares; por lo tanto, se desarrolló el
siguiente método para determinar el valor de la “supuesta prima” que disfruta
el terreno por el hecho de tener un “buen” Feng Shui.
La
serie de referenciales sin corregir va desde 9.92 hasta 12.96 US$/sq-ft. Los
referenciales 1 y 4 son considerados superiores que el inmueble objeto, en
términos de su ubicación y tamaño. El referencial 3 es considerado el mas
similar y los referenciales 2 y 5 son considerados ligeramente inferiores. El
Valor del Mercado, una vez corregido los referenciales es de 10.20 US$/sq-ft
(Valor del Mercado). Al comparar este valor con el precio de venta de la
parcela de terreno (10.68 US$/sq-ft), se deduce que los propietarios pagaron un
5.01% sobre el valor del mercado. 5.3 Conclusiones de Orell C. Anderson: 1) Un comprador, estaría dispuesto a pagar por una propiedad con buen Feng
Shui, hasta una cantidad de aproximadamente el Cinco por ciento (5%) sobre su Valor de Mercado. 2) Un propietario
de inmueble con mal Feng Shui, tendrá dificultad de venderlo dentro de algunos
años. 6.0 Implementación de la Metodología de Corrección 6.1 Bases Teóricas: Esta
metodología está basada en las observaciones de los expertos precitados y la misma
se basa en Tres (3) fundamentos básicos: a) El factor de corrección es
adicional e independiente al comportamiento del mercado; b) La corrección por
Feng Shui máxima será el Cinco por ciento (5%) del valor del mercado calculado
por los métodos comúnmente aceptados en la ingeniería de tasación y c) Solo
formarán parte de esta corrección los elementos “incurables” que afectan al
inmueble. 6.2 Remedios o Curas del Feng Shui[2]: Existen procedimientos para aliviar o disimular los
defectos de Feng Shui balanceando el ying y yang[3]
de una propiedad, armonizando los Cinco (5) elementos[4],
atrayendo el “Buen Chi” o protegerse de la influencia del “Mal Chi”. Estos remedios son los que comúnmente utilizan los especialistas en Feng Shui o geomantes para adaptar la decoración de un inmueble o ambiente en función de sus defectos. Sin
embargo, para esta monografía solo se estudiarán algunos defectos “incurables”
o situaciones que por sus características topográficas, vecinales o
constructivas no admiten modificaciones (o curas) y su presencia o no, son
suficientes para que un inmueble se clasifique como de un buen o mal Feng Shui
y deba ser corregido por este concepto. 6.3 Correcciones por Feng Shui: Para
el campo de la Valuación Inmobiliaria, a fin de mantener la objetividad del
método y de acuerdo a todas las investigaciones realizadas, se clasificarán los
elementos que generan un buen o mal Feng Shui, y que por lo tanto requieren
corrección, de la siguiente forma: a) Correcciones a considerar en
Casas y Viviendas Unifamiliares: a-1) Corrección
por Topografía y Orientación Geográfica a-1-1) Topografía a-1-2) Orientación Geográfica de la entrada a-1-3) Pendiente de la Calle de acceso a la casa a-2) Corrección por Forma y Ubicación a-2-1) Forma de la parcela o del inmueble a-2-2) Ubicación del inmueble dentro de la parcela a-3) Corrección por cuerpos de agua y calles a-3-1) Corrientes de Aguas a-3-2) Cota de cuerpos de agua a-3-3) Calles, carreteras y autopistas b) Correcciones a considerar en Edificios: b-1) Corrección
por Vecindario y Altura de los Edificios b-1-1) Homogeneidad de los edificios b-1-2) Ubicación de los edificios mas altos b-1-3) Armonía de alturas b-1-3) Altura del apartamento u oficina (Consideración
especial: Local en P.B.) b-2) Corrección por Forma y Ubicación b-2-1) Forma de la parcela o del inmueble b-2-2) Ubicación del inmueble dentro de la parcela b-3) Corrección por cuerpos de agua y calles b-3-1) Corrientes de Aguas b-3-2) Cota de cuerpos de agua c)
Casos
Especiales: Defectos Absolutos[5] c-1) Vista a un
botadero de basura o relleno sanitario c-2) Vista a un
cementerio c-3) Persona
Fallecida en el inmueble 7.0 Planilla de Inspección
7.1 Características Generales:
Resulta muy difícil reducir a números un arte y mas aún si este es un “arte
milenario”, donde se combinan elementos religiosos, observaciones físicas,
estadística, supersticiones y muchos tipos de subjetividades y adaptaciones en
el tiempo y en el espacio. En
estas planillas de fácil comprensión, se generará una puntación del 0 al 3 por
cada elemento de corrección a analizar. 7.2 Fuentes: Cada elemento a considerar,
tiene un “Peso” dentro de su corrección. Este “Peso Relativo”, fue estimado en
base a la importancia que le otorgan al mismo autores, artículos de prensa y
Sitios Web consultados[6]. La
característica principal de los elementos aquí seleccionados para calcular la
Corrección por Feng Shui, consiste en que en ellos coinciden casi todos los
escritores y especialistas analizados. En los
textos estudiados e Internet se abordan variados temas, pero principalmente los
relacionados a la decoración y disposición de los muebles en una casa u
oficina; dejando casi completamente desatendido a la correlación que existe
entre el Valor de un Inmueble y su Feng Shui. 7.3 Obtención del Resultado: La Sumatoria
de las diferentes puntuaciones por sus correspondientes Pesos Específicos, se
definirá como “SUM”. El
Valor de Mercado del inmueble, debidamente calculado por la metodología
Valuatoria comúnmente aceptada y calculada de manera independiente: Se signará
como Vm. Se
define PFS al Premium por Feng Shui, y se calculará de acuerdo a la siguiente
relación:
y
representa el “sobre valor o premium” que crea un inmueble que posea Buen Feng
Shui. Por lo
tanto el Valor del Inmueble (Vi), vendrá definido por:
8.0 Instrucciones y Comentarios a las Planillas de Inspección Se
pueden subdividir las Planillas de Inspección en Cuatro Grupos: 1º) Defectos de Mal Presagio: Se
corresponde a la Planilla identificada como: “CORRECCION POR DEFECTOS
ABSOLUTOS”; si se presenta en el inmueble algunos de los casos que allí se
reflejan (Vista a un botadero de basura. Vista a un cementerio o alguna Persona
fallecida dentro del inmueble) no existe corrección por Feng Shui y el por lo
tanto no existirá Prima sobre el Valor del Mercado del inmueble. 2º) Corrección por Feng Shui a Casas y Viviendas Unifamiliares: Se han agrupado para el cálculo de la PFS para casas,
viviendas unifamiliares y bifamiliares, así como otros tipos de inmuebles
aislados o agrupados, preferiblemente en zonas sub-urbanas, o urbanizaciones de
baja densidad donde no se acumulen edificios las siguientes Planillas de
Inspección: 2-A)
CORRECCION POR TOPOGRAFÍA Y ORIENTACIÓN GEOGRAFICA: Aquí se trata de determinar
si los factores geográficos como son la topografía, orientación y pendiente
alteran el flujo del Chi en el inmueble. Se ha tratado de reducir al mínimo las
observaciones por este concepto a fin de minimizar la subjetividad al momento
de la inspección. 2-B)
CORRECCION POR FORMA DEL INMUEBLE Y UBICACIÓN EN LA PARCELA: Sobre la forma y ubicación
del inmueble, existe una cantidad considerable de bibliografía, aquí se trató
de definir dos conceptos importantes: Los inmuebles con formas regulares y
simétricas tienen mejor Chi que los irregulares y la posición del inmueble
sobre la parcela optimiza el flujo del Chi cuando la edificación está centrada
(en teoría el patio posterior debe ser ligeramente mayor al anterior); y lo
minimiza al estar la edificación desplazada (adosada a algún lindero). En
virtud de la cantidad de ubicaciones y formas posibles, se inscribe espacios
para que el tasador pueda considerar estos casos intermedios. 2-C)
CORRECCION POR CUERPOS DE AGUA Y CALLES, AVENIDAS O CARRETERAS: El buen o mal
Chi se crea de acuerdo al flujo del mismo a través de un inmueble. Los ríos, arroyos,
lagos, mar generan “flujos de materia” que afectarán al Chi. De la misma manera
los automóviles y personas también generan un flujo al desplazarse por calles,
carreteras, avenidas aceras etc. En
esta Planilla, se refleja la calidad el agua (limpia o aguas negras); la
posición de los cuerpos de agua con respecto al inmueble; la cota de los
cuerpos de aguas con respecto a la cota del inmueble y especialmente la
dirección del flujo de vehículos en las intersecciones. 3º Corrección por Feng Shui a Edificios de Apartamentos, Comercio y
Oficinas: Para el cálculo del PFS de un
edificio (y por extensión a los apartamentos, oficinas o comercios), se
utilizan básicamente las mismas Planillas, sin embargo la Planilla CORRECCION
POR TOPOGRAFÍA Y ORIENTACIÓN GEOGRAFICA será sustituida por las Planillas
CORRECCION POR VECIDARIO I y CORRECCION POR VECINDARIO II; así mismo, la
Planilla CORRECCION POR CUERPOS DE AGUA Y CALLES, AVENIDAS O CARRETERAS se
modifica. 3-A)
CORRECCION POR VECINDARIO I: En esta Planilla, se considerará la homogeneidad
de la Altura del Edificio Objeto de la Valuación con respecto a los vecinos, de
manera que un vecindario homogéneo facilita el flujo del Chi y por lo tanto
edificios muy bajos o muy altos con respecto a los circundantes traerá un mal
Feng Shui al inmueble. Un
razonamiento similar al descrito en la Planilla CORRECCION POR TOPOGRAFÍA para
Casas y Viviendas, reside en el hecho de que existan inmuebles vecinos mas
altos o mas bajos que el edificio en estudio al frente o en su parte posterior
(a la entrada principal), siendo un indicativo un mal o buen Feng Shui. 3-B)
CORRECCION POR VECINDARIO II: Esta planilla está separada de la anterior,
porque trae un nuevo concepto con respecto a los Locales Comerciales. En primer
lugar se estudia la corriente del flujo del Chi en un edificio, siendo esta
mayor mientras mas alto se encuentre el apartamento u oficina. Sin embargo esto
no es aplicable a los Locales para Comercio en la Planta Baja. En
teoría para el caso de los Locales para comercio, se busca que los mismos se
encuentren dentro de intersecciones que garanticen flujos de Chi desde variados
puntos a que converjan en el Local. Pero también debe evitarse que la entrada
del establecimiento comercial esté en línea recta con una calle o acera. Para
estos casos el mejor Feng Shui corresponderá a un local en esquina con entrada
en ángulo que no quede alineado con ninguna calle o acera. 4º) Planillas de Cálculo: Una vez
efectuada la inspección, determinado el Valor del Mercado y haber rellenado
cuidadosamente cada Planilla de acuerdo al tipo de inmueble, se procederá a
calcular el Premium por Feng Shui (PFS) y el Valor Corregido del Inmueble (Vi),
mediante una de las Dos (2) Planillas (una correspondiente a Casas y Viviendas
y la otra correspondiente a Edificios). 9.0 Conclusiones y Recomendaciones
El
caso del Feng Shui es muy especial, primero por su tradición milenaria y
después porque se puesto de moda en occidente y cada día hay mas y mas adeptos
por este arte. En
realidad, es muy poco el Feng Shui que se ha tratado en este trabajo y lo poco
que se menciona fue tratado de la forma mas imparcial posible a fin de
garantizar la objetividad en la aplicación del método. Mucha
gente busca en el Feng Shui algo que no se menciona en este trabajo: Lograr un
ambiente agradable. Pero en mi criterio, el valor de un inmueble destinado a
que un ser humano pase la mayor parte del día (sea casa o negocio), debe ser
directamente proporcional al “confort” que pueda ofrecer; y eso es también
parte de la filosofía oriental. Se han
estudiado únicamente los casos que no se presten a dudas o confusiones o
subjetividades al momento de la inspección. Pero esto solo es una parte
diminuta de las técnicas de Feng Shui. Caracas, 25 de Julio de 2,000. Ing. Roberto Piol Puppio CIV: 32.290 / SOITAVE 260 e-mail: rpiol@yahoo.com Telf.: (02) 541.34.21 / (0416) 625.94.31 Dirección: Sociedad a Tarposos Pasaje Zingg Ofc. 245. Caracas. Bibliografía: ALEXANDER, Crhistopher: La
estructura del medio ambiente.1980. Tusquet. EITEL, Ernest J.: Feng Shui:
The Science of Sacred Landscape in Old HODGE, Sheida: Feng Shui A
Guide for LIP, Evelyn: Feng Shui: A
Layman´s Guide to Chinnese Geomancy. 1987. Heian International. SPEAR, William: Feng Shui.
1996.Edicione Robinbook. TOO, Lilian: El libro minúsculo
del Feng Shui. 1998. Konemann Editores. WALTERS, Dereck: Feng Shui:
The Chinese Art of Designing a Harmonious Environment. 1988. Simon &
Schster. Internet: www.fengshui-association.org :
Asociación de Feng Shui del Canadá www.gecities.com/fengshui_xilu
: Asociación de Feng Shui de Holanda www.amfengshui.com : Asociación de Feng
Shui de los Estados Unidos www.fengshuisociety.org.uk :
Asociación de Feng Shui del Reino Unido www.fengshui88.nz : Asociación de Feng
Shui de Nueva Zelandia www.queen-fengshui.com : 3P Feng Shui
Studio (Geomante experta de Hong Kong) www.realfengshui.com : Real State
Feng Shui (Inmobiliaria norteamericana) www.fengshui.com.au : Tienda
especializada en Feng Shui (Austria) www.fegshuisolutions.net : Geomente www.wofs.com
: Tienda especializada en Feng Shui PLANILLAS DE INSPECCION:
[1] Tomado del libro Real State Damages, escrito por Randall
Bell, Pagina 52, editado por el Appraisal Institute en 1,999. [2]
Tomado del libro Feng Shui A guiede for Increased Real State to Asians, escrito
por Sheida Hodge en 1998 [3]
Teoría Taoísta que divide al universo en Dos (2) fuerzas primarias opuestas.
Por lo tanto el ambiente ideal será aquel donde exista un balance entre el Ying
y Yang [4]
Agua, Viento, Tierra, Aire y Fuego según la mitología china [5] También llamados
Defectos de Mal Agüero o Mal Presagio, su sola presencia no permite ningún tipo
de corrección por Feng Shui. [6] Consultar la
Bibliografía al final de esta monografía | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Make by DOCtoHTML v1.30 |
